שיפוץ או בניה של נכס מאפס – איך עושים את זה נכון?
מתכננים לשפץ את הבית? רכשתם מגרש או בית ישן ואתם מתכננים לבנות את בית חלומותיכם?
שיהיה בשעה טובה ומוצלחת! אך עם תקוות וחלומות גדולים, בתחום הבניה יש לא מעט סכנות שאסור לכם להישאר אדישים אליהן בשום פנים ואופן.
בארצנו הקטנטונת ישנם קבלנים רבים מסוגים שונים.
חלקם מנוסים יותר וחלקם פחות, חלקם מוסמכים לבצע את העבודות שבכוונתכם להזמין וחלקם לא, חלקם מסובכים או מועדים לפורענות, ולחלקם היסטוריה עשירה של הליכים משפטיים ודיירים לא מרוצים.
האם ניתן לדעת מי הקבלן שעומד מולכם והאם הוא מוסמך ובעל המיומנות הנדרשת לביצוע העבודות?
מהי הדרך הטובה ביותר למזער חילוקי דעות שמתגלעים במהלך העבודות?
האם מומלץ לחתום על הסכם הזמנת עבודות בניה או שיפוצים? מה זה הסכם פאושלי? מה הפרטים שאסור לכם לפספס כשאתם בוחרים קבלן? בואו נתחיל.
סוף מעשה במחשבה תחילה – לפני שאתם יוצאים לדרך בצעו תכנון מקדים
אל תגידו "לא ידעתי" – תכנון קפדני ויסודי של עבודות הבניה או השיפוץ הוא מהלך קריטי שחייב להתבצע לפני תחילת העבודות.
למרבה הצער לא מעט מקרים מגיעים אליי לאחר שהקבלן כבר נמצא באתר, בעיצומן של העבודות ובשלב זה מוטל לחץ גדול עליכם – בעלי הנכס, להתקדם ולסיים את עבודות הבניה או השיפוץ.
איך מתכננים נכון? אני ממליץ ללקוחותיי לתכנן את הפרויקט בשיטת ה"כ.ת.ב":
כספית
תכנונית
ביצועית
כספית – התחילו מבניית תקציב מנחה ועל פיו תפעלו
הנה מספר טיפים שיעזרו לכם לעצב ולתכנן את התקציב שלכם בצורה נכונה:
- מה הן היכולות הכספיות שלכם?
- האם מקור הכספים הוא מהון עצמי או מהלוואות?
- אם כן – מה תהיה עלות המימון למשך כל תקופת העבודות?
- אל תשכחו לקחת בחשבון פרק זמן נוסף בו תשאו בעלויות המימון, לאירועים בלתי צפויים.
- קחו בחשבון שחריגה ממסגרת התקציב בשיעור ממוצע של 20% נפוצה למדי.
- אם מדובר בבניה או בשיפוץ יסודי או במידה שאין ברצונכם לגור בנכס במהלך השיפוץ – בדקו מה תהיה העלות למגורים חלופיים בתקופת העבודות (כולל עלויות מעבר ו/או אחסנה אם נדרש) והוסיפו גם אותן לתקציב.
- תעזרו בכתב כמויות מקצועי על מנת להבין אומדנים לפני שאתם נכנסים להרפתקה הזו שנקראת בניה או שיפוץ.
- הקפידו לוודא שבידכם תכניות ביצוע מפורטות ברמה המקסימלית.
תכנונית – אל תוותרו על אנשי מקצוע מנוסים
מלבד העובדה שאדריכל או מעצב פנים מנוסה ואיכותי ידעו לסייע לכם לתכנן את ביתכם בצורה המיטבית, הם גם ידייקו את הצרכים שלכם ויתקנו היכן שצריך.
תזכרו שמה שהכי יפה לא בהכרח הכי פרקטי! חשוב לתכנן בית שיהיה קודם כל נעים ופרקטי לחיות בו.
האמור נכון גם ביחס למהנדסים ויועצים למיניהם (מהנדס קונסטרוקציה, איסנטלציה, מיזוג אוויר, איטום, חשמל ועוד).
מעבר ליתרונות שבתכנון נכון (שיאפשר לכם שנים של הנאה מנכס תקין ונוח לשימוש, ואף יחסוך מכם עוגמת נפש) כל אנשי המקצוע הללו גם יכינו עבורכם סט תכניות שיהוו את בסיס תכניות העבודה לקבלן המבצע, וכמובן שיצורפו להסכם הזמנת עבודות השיפוצים / הבניה.
סט תכניות ביצוע איכותי הוא כזה שיורד לרזולציות הנמוכות ביותר. מנסיוני? אל תסמכו על האדריכל לבדו אלא היו מעורבים בהליך הכנת התכניות. אם משהו לא ברור לכם תישאלו ותוודאו שזה מתאים לצרכים שלכם.
סט תכניות ביצוע איכותי יכול להשלים כתב כמויות (או במקרים מסוימים נספח פירוט עבודות) והוא משמש עוד מפתח להצלחת הפרוייקט.
ביצועית – כתב כמויות או לא להיות
כתב כמויות הוא מסמך שמפרט באופן מילולי את מהות העבודות הצפויות בפרויקט, והוא אמור לרדת לדקויות נמוכות מאוד הן מבחינת מטרים והן מבחינת כמויות וחומרים.
לדוגמא – כתב כמויות איכותי יפרט אודות כל פרטי העבודות שעתידות להתבצע מתחילתן ועד למסירתן: מסוגיית הריסה, פירוק, פינוי ואחסנת פסולת בניה מהנכס,, כמה מטרים של טיח וצבע ומאיזה סוג ועד לרמת סוג הידית שבדלת השירותים (אם הוסכם שהיא כלולה במחיר).
היתרון הגלום בכתב כמויות מפורט הוא יכולת הצדדים לתמחר בצורה מדויקת את מחיר העבודות ואת משך ביצוען ולמנוע בעקבות כך חילוקי דעות עתידיים. איש מקצוע מטעמכם כמו אדריכל או מהנדס מנוסה יוכלו לסייע לכם בהכנת כתב הכמויות אך בכל אופן, חשוב שתוודאו שאתם מבינים את כתב הכמויות ושהנתונים שמופיעים בו מסתדרים וברורים גם לכם.
שימו לב – מה שלא תכללו בכתב הכמויות לא יתומחר וסבירות גבוהה למדי שהקבלן ידרוש תוספות כספיות עבור מה שלא נכלל בו. מובן שבפרויקטים רבים שינויים תוך כדי תנועה הם עניין שבשגרה ולכן נדרשת גמישות (ובפרט – לקיחת כרית ביטחון כלכלית בחשבון בעת תכנון התקציב) אך כתב כמויות איכותי בהחלט ישרת אתכם נאמנה לכל אורך חיי הפרויקט.
אם מדובר בהסכם פאושלי לא בהכרח צריך כתב כמויות
אמנם בפסקה הקודמת הדגשתי את החשיבות של כתב כמויות, ואני עומד מאחורי כל מילה שכתבתי.
יחד עם זאת, הדבר נכון בעיקר כשמדובר על הסכמי ביצוע שאינם פאושליים.
מה זה בכלל הסכם פאושלי?
הסכם פאושלי הוא הכינוי הרווח להסכם מול קבלן ביצוע שמשקף מחיר "סופי" עבור כל העבודות הכרוכות בביצוע הפרויקט מא' עד ת' – לפי פרמטרים שסוכמו מראש בין המזמין לבין הקבלן (בין היתר – מפרט טכני, תכניות ביצוע וכיו"ב).
ולכן, כשמדובר על הסכם פאושלי, פירוט הכמויות כדרך פירוטן בכתב הכמויות לא תמיד רלבנטי ויותר חשוב לוודא שתכניות הביצוע + נספחי תיאור טכני של העבודות והתכניות על בסיסם ניתנה הצעת המחיר, תואמים את רצונותיכם ואת הסיכומים עם הקבלן.
בצעו בדיקות מקדימות יסודיות אודות הקבלן
סיימתם את שלב המחשבה והתכנון ואתם לקראת שלב הביצוע ומתלבטים כעת באיזה קבלן לבחור?גם אם קיבלתם המלצה מחבר או איתרתם בעל מקצוע באינטרנט, אל תוותרו על בדיקות מקדימות אודותיו!
בדקו אם הקבלן שמולכם רשום בפנקס הקבלנים – ואם כן, באיזה סיווג קבלני הוא מחזיק? מכך ניתן ללמוד האם הוא מוסמך לבצע את העבודות מהסוג וההיקף שאתם מעוניינים לבצע.
בדקו במאגר חדלות הפירעון אם הגורם שמולכם מצוי בהליכי חדלות פירעון כלשהם. אם מדובר בחברה בע"מ הנפיקו דוח עיון של רשם החברות ובדקו אודות מצבה המשפטי והפיננסי של החברה. אם מדובר באדם פרטי הנפיקו דוח עיון של רשם המשכונות ולמדו אודות האדם שמולכם משם.
בדקו במאגרים משפטיים או לפחות בגוגל אם הגורם שמולכם היה או עדיין מעורב בהליכים משפטיים ואם כן באיזה עניין. בדיקות מקדימות יכולות לחסוך לכם זמן רב, עוגמת נפש וסכומי כסף משמעותיים הכרוכים בהתקשרות עם גורם לא מיומן או כזה המצוי בקשיים.
חתמו על הסכם ביצוע עם הקבלן המבצע
בשעה טובה אתם רגע לפני הקפיצה למים והתחלת הפרויקט – בידכם תכניות ביצוע, כתב כמויות, מסגרת תקציב ברורה, מצאתם קבלן ראוי ואפילו כבר הסכמתם על מחיר.
מה עכשיו? עצרו ואל תתקדמו ללא חתימת הסכם מפורט עם הקבלן המבצע.
להמחשת החשיבות הנה מספר נושאים הכרחיים שיש לעגן בהסכם (ומדובר ברשימה לא ממצה):
- לוח זמנים לביצוע העבודות לפי שלבים.
- לוח תשלומים בהתאם וקנסות במקרה של איחור במסירה.
- הסדרת סוגיות ביטוח.
- סוגיות של חבויות כלפי צדדים שלישיים.
- פינוי פסולת בניה.
- אילו עובדים מורשים לעבור בנכס שלכם.
- סוגיות של בטיחות באתר לפי חוק.
- אם יש מפקח מטעמכם – להסדיר את מעמדו מול הקבלן מראש.
- אחריות הקבלן לעבודות.
- רישיונות ואחריות של הקבלן ועובדיו.
- ועוד סוגיות ודקויות רבות וחשובות.
מומלץ להסתייע בידי עורך דין מנוסה ובקיא בתחום שיבצע עבורכם גם את הבדיקות המקדימות אודות הקבלן וגם ידע לנסח הסכם נכון עבורכם ועבור הפרויקט והקבלן הספציפיים.
לסיכום – פעלו בצורה שיטתית ומסודרת והסתייעו באנשי מקצוע מתאימים
בנו מסגרת תקציב, תכננו היטב ומראש את הפרויקט שלכם לפי רצונותיכם ויכולותיכם ולשם כך הסתייעו באנשי מקצוע מתאימים לכל שלב – מאדריכל ומהנדס ועד לעורך הדין.
למרות שלעתים קרובות בניית בית חדש וקל וחומר ביצוע שיפוץ מעצם טבעם מלאים בהפתעות ובחוסר וודאות, ניתן וכדאי לצמצמם אותן מראש על ידי חשיבה ותכנון מקדים ונכון ובכך גם למזער מחלוקות, עוגמת נפש ואובדן זמן, כסף וטרחה. סוף מעשה במחשבה תחילה.
אנו מעניקים ייעוץ משפטי לפרוייקטי נדל"ן בכל שלביהם מרכישת הזכויות בקרקע, ליווי תהליכי בניה ושיפוץ נכסים, טיפול מלא בסוגיות חוזיות ומסחריות מול הקבלן המבצע, היועצים, המתכננים, ונותני השירותים לפרויקט וטיפול מלא בהסכמי מכר או שכירות של פרויקטים סחירים ומניבים.
אל תהססו, צרו קשר או השאירו פרטים ונדאג ליצור אתכם קשר ולהתחיל לבנות את החלום שלכם יחד בביטחון.
