הסכמי שיתוף ופירוקי שיתוף במקרקעין

תוכן עניינים
עו״ד איתי שאנס הסכמי שיתוף ופירוקי שיתוף במקרקעין
24/10/2023

שיתוף:

מבוא

לחלוק קרקע או נכס נדל"ן עם שותף זו משימה מאתגרת בה לכל צד אינטרסים מנוגדים. למשרדנו ניסיון בפתרון סכסוכי שותפים במקרקעין ובהסדרת ורישום הסכמי שיתוף. ברירת המחדל החוקית ליחסי שיתוף במקרקעין מוגדרת בפרק ה' לחוק המקרקעין. האם די בהוראות החוק? וודאי שלא. החוק אמנם קובע ברירת מחדל מסוימת אך רבים המצבים שאינם מוסדרים בחוק ולשם כך, יש צורך לא אחת בהסכם שיתוף או במערכות חוזיות אחרות בין השותפים במקרקעין על מנת שיצליחו להפיק את המירב מאותו נכס ולנהל אותו בצורה הולמת.

מה זה הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף כשמו כן הוא – מדובר בהסכם, אשר קובע את יחסי השיתוף בין בעלי הקרקע השונים, ואליו מצורף תשריט חלוקה. ההסכם והתשריט מגדירים באופן ברור בין היתר את הגבולות של כל אחד מהבתים שעל החלקה; את הזכויות של השכנים (גם לעניין זכויות בניה עתידיות) ואת החובות שלהם (לדוגמה נשיאה בעלויות תיקון של תשתיות משותפות כגון ביוב) ועוד סוגיות חשובות שביחסי הצדדים (למשל האם נדרשת הסכמת השכנים לבקשות להיתר בניה) ועוד. את הסכם השיתוף יש לרשום בלשכת רישום המקרקעין על מנת שהוא יהיה מחייב גם כלפי צדדים שלישיים.

להרחבה נוספת והאפשרויות העומדות לרשותכם במידה ואתם אוחזים בבעלות משותפת בנכס עם גורמים נוספים אני ממליץ לכם לקרוא את המאמר שכתבתי בנושא.

מה זה פירוק שיתוף?

פירוק שיתוף, כשמו כן גם הוא. פירוק השותפות במקרקעין. סעיפים 37-45 לחוק המקרקעין מסדירות את נושא פירוקי השותפות במקרקעין. השותפים במקרקעין יכולים להסדיר ביניהם במסגרת הסכם השיתוף את אופן הפירוק לכשיתרחש; אחרת – תחולנה ברירות המחדל הקבועות בחוק. בין אם יש הסכם שיתוף ובין אם לאו, חשוב לדעת שלכל בעל זכות במקרקעין (ולא משנה מה אחוזי ההחזקה שלו בנכס) יש זכות להגיש תביעה לפירוק השיתוף. במידה ותביעת הפירוק מתקבלת, ואין הוראות לעניין דרך הפירוק בהסכם השיתוף, או שאין הסכם שיתוף, לבית המשפט המוסמך ישנן מספר דרכים בהן הוא רשאי להורות על פירוק השיתוף.

  1. פירוק דרך חלוקה.
  2. פירוק דרך מכירה.
  3. פירוק דרך הפיכה לבית משותף.

פירוק על ידי חלוקה – דרך המלך

פירוק בדרך של חלוקה משמע שהבעלים בקרקע לא משתנים אלא אופן החלוקה של הקרקע בין כל אחד ואחד מהבעלים משתנה באופן כזה שלכל בעלים יהיה חלק ברור ומוגדר. זוהי ברירת המחדל העדיפה ביותר, אך למרבה הצער היא לא תמיד אפשרית (לעתים בשל מגבלות תכנוניות ואף בשל התנגדות הרשות המקומית).

פירוק על ידי מכירה – אם אין ברירה

ככל ואין אפשרות לבצע פירוק בדרך של חלוקה או פירוק על ידי הפיכה לבית משותף, וככל ואין הסכם שיתוף בין השותפים במקרקעין או שיש הסכם והוא לא קובע אחרת – בית המשפט יורה על פירוק בדרך של מכירה. שימו לב – פירוק בדרך של מכירה תהיה לרוב באמצעות מינוי כונס נכסים אשר יציע את הנכס בשוק החופשי לכל המרבה במחיר. כמובן שבמצב כזה גם אתם תוכלו להשתתף בהתמחרות ולהציע הצעות לרכישת הנכס – וכמובן שהמחיר שתשלמו יהיה על פי האחוזים הנרכשים בלבד ללא החלקים שלכם (לדוגמה אם אתם בעלים של 70% מהנכס, והצעתכם לרכישתו תמורת 100 שקלים זכתה, בפועל תשלמו רק 30 שקלים עבור החלקים הנרכשים).

פירוק על ידי הפיכה לבית משותף – פחות נפוץ אך אפשרי

הליך פירוק על ידי הפיכה לבית משותף מוגדר בסעיף 42 לחוק ומשמעה רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקבצת דירות לשותפים לחפי חלקיהם. ככל ורוב חלקי המקרקעין ראויים להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך זו (בכפוף לקבלת חוות דעת של המפקח על רישום המקרקעין באותו איזור). מדובר בפתרון שמתאים בעיקר לבניינים ישנים המחולקים כבר בפועל ליחידות שבהחזקה ברורה של השותפים, אך לא רשומים עדיין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

איך אפשר לצמצם ואף למנוע מחלוקות עתידיות במקרקעין בבעלות משותפת?

בעיקר על ידי יצירת הסכם שיתוף ברור ואיכותי, אשר לוקח בחשבון את מאפיניי הנכס, הסביבה והשותפים; צופה פני עתיד ולוקח בחשבון אפשרויות נעימות יותר ופחות – ובעיקר מנוסח על ידי עורך דין מקצועי בצורה שלא מתירה מקום לויכוחים וסכסוכים עתידיים.

יש לכם שאלות? מחזיקים בבעלות משותפת בנכס ולא מסתדרים עם השותפים? אל תהססו, צרו קשר או השאירו פרטים עכשיו ואנו נדאג לחזור אליכם בהקדם.

המלצות
לכו על בטוח
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים
WhatsApp
היי, אני זמין לרשותך גם בווטסאפ
דילוג לתוכן