שיתוף במקרקעין

תוכן עניינים
שיתוף במקרקעין
09/01/2023

שיתוף:

שיתוף במקרקעין – איך מתנהלים אם הנכס שלכם נמצא על מגרש עם נכסים נוספים?

למרות שקרקעות ובתים פרטיים רבים נראים כאילו הם בבעלות קניינית בלעדית – הם מוקפים חומה, יש להם חצר פרטית ואפילו בריכה, כניסה בלעדית ועוד  – ייתכן מאוד שיש לאותם נכסים "בעלים נוספים" לכאורה.  מדובר  בקרקעות או בבתים פרטיים שמצויים על אותו גוש ועל אותה חלקה יחד עם בית או בתים נוספים. מצב זה נקרא בעלות ב-"מוּשַע" (שפירושה "שותפות") – ובו לקרקע  יש מספר בעלים ביניהם מתקיימים יחסי שותפות לפי החוק. אם זה מצבכם אל חשש – יש מגוון פתרונות  שיקנו לכם וודאות קניינית ותכנונית.

אפשרות ראשונה – הסכם שיתוף

על הסכם שיתוף חותמים עם השכנים, ואליו מצורף תשריט חלוקה. ההסכם והתשריט מגדירים באופן ברור בין היתר את הגבולות של כל אחד מהבתים שעל החלקה; את הזכויות של השכנים (גם לעניין זכויות בניה עתידיות) ואת החובות שלהם (לדוגמה נשיאה בעלויות תיקון של תשתיות משותפות כגון ביוב) ועוד סוגיות חשובות שביחסי הצדדים (למשל האם נדרשת הסכמת השכנים לבקשות להיתר בניה) ועוד.

חתימה על הסכם שיתוף היא השלב הראשון, אך על מנת שהוא יקבל מעמד משפטי מחייב כלפי צדדים שלישיים עליכם לוודא שהסכם השיתוף רשום בטאבו.

הסכם שיתוף הוא פתרון יעיל וזול יחסית לאפשרויות אחרות אך גם חסר במובן מסוים מפני שכל עוד יש הסכם שיתוף, משמע – קיים שיתוף, ולכן, ולמרות קיומו של הסכם שיתוף – כל אחד מהבעלים של החלקה יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף (נושא שגם אליו צריך להתייחס בהסכם השיתוף).

בנוסף, גם מבחינת הרישום בטאבו אתם עדיין תהיו רשומים כבעלים במושע של החלקה ביחד עם השכן ("השותף").

אפשרות שניה – חלוקה מחדש של החלקה לפי תשריט

נניח ויש לכם בית שמצוי בחלקה של דונם אבל בפועל אתם הבעלים רק של חצי מהחלקה (כלומר בבעלותכם מגרש של חצי דונם) – בין אם על חצי הדונם השני בנוי כבר בית ובין אם לא – לעתים, במקום לחתום על הסכם שיתוף בין 2 הבעלים של הדונם בשלמותו, אפשר לחלק את חלקת הדונם השלמה ל-2 חלקות נפרדות של 500 מטר כל אחת (בתנאים מסוימים לפי סעיף 137 לחוק התכנון והבניה).

בהנחה שהדבר אפשרי, מדובר בפתרון קנייני טוב יותר במובן הזה שלאחר ביצוע החלוקה המחודשת רק אתם תהיו הבעלים בטאבו של חלקה בגודל חצי דונם בשלמות במקום בעלים במושע עם שותף בחלקה של דונם, אבל גם הפתרון הזה לא חף מחסרונות.

מלבד הפן הכלכלי והעובדה שמדובר בהליך ארוך יותר מהסכם שיתוף – חשוב מאוד לוודא שהדבר לא יגרע מזכויות הבניה שלכם על פי תכניות בנין העיר (תב"ע) התקפות המקנות לעתים זכויות בניה בהתאם לגודל החלקה. במצבים אלו – עשויה החלוקה מחדש שמקטינה כאמור את גודל החלקה (בדוגמה שלנו – מדונם לחצי דונם), להשפיע לרעה על זכויות הבניה שלכם ולכן כדאי לבדוק את הנושא הזה היטב מראש.

מניסיוני, פתרון זה מתאים בעיקר לחלקות גדולות (מעל ל-2 דונם) ולנכסים שנמצאים על תפר של מספר חלקות. בהקשר הזה ראוי לציין שלפעמים העירייה מתנגדת לביצוע הסדרה באופן הזה ודורשת שינוי תב"ע נקודתי – שזו דרך נוספת (אם כי מעט יקרה וארוכה יותר) להסדרת רישום.

אפשרות שלישית – רישום בית משותף

רישום בית משותף אפשרי כאשר על החלקה בנויים 2 בתים או יותר (לכן לא ניתן לבצע אותה ביחס למגרש לא בנוי, להבדיל מהאפשרויות הקודמות). במצב זה החלקה נותרת בשטחה השלם אך כל בית מקבל בטאבו סימון של "תת חלקה" אליה מוצמדות זכויות שונות.

בצורת רישום זו פוחתת החשיפה לגחמות של "השותף" שלכם לחלקה (יתרון מובהק ביחס להסכם שיתוף); וגם אינכם מקטינים את גודל החלקה ולכן אינכם חשופים לגריעה מזכויות הבניה המוקנות לחלקה בשלמות (יתרון ביחס לחלוקה מחדש).

כמובן שיש להקפיד לערוך תשריט ותקנון בית משותף שמבהיר את אופן ניהול החלקה המשותפת, חלוקת זכויות בין הצדדים ועוד. מדובר אמנם בפתרון פחות מהיר ביחס להסכם שיתוף, וגם העלויות הכרוכות בו עשויות להיות גבוהות יותר – אך יחד עם זאת לטווח ארוך, במצבים המתאימים זה פתרון נהדר.

לסיכום – מומלץ לוודא מה הסטטוס הרישומי של ביתכם ולפעול להבטחת זכויותיכם בהתאם

אם בבעלותכם בית או קרקע על חלקה שבבעלות גורמים נוספים וטרם הסדרתם מולם את הנושא או שאתם לא מרוצים מההסדר הקיים, מומלץ לגשש כדי להבין אם יש רצון של הצד השני, מה נכונותם לשתף פעולה ובאיזה פתרון הם חפצים?

כדאי לזכור שהסדרת הרישום באופן איכותי מועילה לכל הבעלים של החלקה בצורה שווה ואפילו משביחה ומגבירה את סחירותה ואת שוויה.

בנוסף, צריך לתת את הדעת לסוגיות מיסוי על מנת להימנע מתשלום מסים מיותרים. אם אתם מעוניינים לבצע הסדרה של הרישום אך נתקלתם בשכן סרבן, לעתים ניתן לפעול גם באמצעים משפטיים נוספים על מנת לחייב את השכן בהסדרת רישום.

לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי צרו קשר או השאירו פרטים כעת ונשוב אליכם בהקדם.

 

המלצות
לכו על בטוח
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים
WhatsApp
היי, אני זמין לרשותך גם בווטסאפ
דילוג לתוכן