פינוי שוכר

תוכן עניינים
עו״ד איתי שאנס פינוי שוכר
24/10/2023

שיתוף:

שוכר שלא מתפנה – הסיוט הגדול של בעלי נכסים – מדריך קצר וקולע!

החוזה נגמר והשוכר לא מסכים להתפנות? הוא הפסיק לשלם את דמי השכירות או איחר בתשלום בניגוד להסכם? נגרמים נזקים לנכס או שהשוכר סתם לא מכבד את החוזה? השוכר מפריע לשכנים בצורה קיצונית?

אם עניתם כן לאחת השאלות האלו או אם נתקלתם בשוכר בעייתי, קודם כל הסירו דאגה מלבכם – יש מה לעשות!

שוכר שלא מתפנה גורם לכאב ראש לא קטן לבעלי נדל"ן מניב מכל סוג ובכל שלב – בין אם מדובר בשוכר בעייתי שמפר את החוזה ובין אם אתם מעוניינים לפנות את השוכר לקראת מכירת הנכס – אל חשש, גם לזה יש פתרון. אמנם לא מדובר במשימה פשוטה אבל היא בהחלט אפשרית ובליווי משפטי נכון היא יכולה להתבצע בצורה שתחסוך לכם הרבה כסף וכאבי ראש.

החוזה נגמר והשוכר לא מוכן להתפנות – מה עושים?

נתחיל במה לא עושים – לא מפעילים כח ועושים "דין עצמי". פעולה כוחנית כמו למשל החלפת המנעולים בנכס או זריקת חפצים של השוכר הן פעולות המנוגדות לחוק ועלולות אף לחשוף אתכם לתביעה כספית של השוכר נגדכם ולכן מומלץ מאוד שלא לבצען. אגב, הכלל הזה תקף גם למצבים בהם החוזה לא תם ולכל מצב שבו עברו כבר 30 יום ממועד חתימת החוזה ותפיסת החזקה בנכס על ידי השוכר.

אז מה כן עושים? לרוב, עדיף להתחיל "בטוב" ולפנות לשוכר בבקשה מתאימה בכתב (מומלץ באמצעות עורך דין שבקיא בתחום כדי שיכין כבר את התשתית לתביעה אם הדרישה הנעימה לא תיענה על ידי השוכר) – פניה עליה נרחיב מעט בהמשך.

האם ניתן לפנות שוכר גם לפני תום החוזה?

בהחלט כן – אם השוכר לא מקיים את תנאי החוזה או הדין. הפרת חוזה יכולה להיות גם כזו שנקבע בחוזה שההפרה שלה תאפשר למשכיר לפנות את השוכר, ואפילו הפרה שלא מופיעה בחוזה אבל בהתאם לשורה של פסקי דין, מדובר בפעולות או מחדלים שהוכרו ככאלה אשר עשויים, בנסיבות המתאימות, לזכות את המשכיר בביטול החוזה אפילו לפני תום התקופה.

לכן, גם אם החוזה שותק בעניין מסוים ולא קובע דבר בנוגע לתוצאות הפרתו, כדאי לבדוק באמצעות עורך דין שמתמחה בתחום האם מדובר בפעולות או מחדלים של השוכר שעשויים להקנות לכם עילה לביטול החוזה בכל זאת.

רגע לפני תביעה – מכתב הודעה על סיום שכירות ופינוי מושכר

אז החוזה נגמר והשוכר לא מתפנה או שהשוכר מפר את החוזה והחלטתם שאתם מעוניינים לפנות אותו מהנכס. כדי שהליך הפינוי יהיה מוצלח ויעיל, בשלב הראשון כאמור מומלץ לפנות לשוכר בכתב ולהודיע לו כי עקב הפרת החוזה על ידו, תוך פירוט ההפרה, עליו לפנות את הנכס ואם לא יעשה כן תוך פרק זמן סביר שנקבע במכתב – תגישו נגדו תביעת פינוי.

הגשת התביעה לפינוי הנכס – היתרונות והחסרונות שבכל אפשרות

כיום ישנן 2 אפשרויות לטפל בפינוי שוכרים – האחת מזורזת אך מוגבלת לעצם הפינוי בלבד (כלומר למתן צו פינוי בלבד ולא לעניינים נוספים כמו נושאים כספיים נלווים וכו') והשנייה ארוכה אך לא מוגבלת כך.

תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז

מדובר בתביעה שמוגשת לבית המשפט הרלבנטי אך חלות עליה הוראות מיוחדות (בשונה מתביעה רגילה) המפורטות בתקנות סדר הדין האזרחי (תקנה 39, תקנה 78(א)(2) ותקנה 81) שתכליתן לייעל את ההליך, לקבוע זמנים קצובים ומוגדרים לכתבי הטענות, לחסוך בהליכים מקדמיים מיותרים ולמעשה לצמצם את המחלוקת אך ורק לסוגיית הפינוי באופן בינארי – אם כן להורות על פינוי השוכר או אם לא, מבלי לעסוק בטענות אחרות של מי מהצדדים (למשל טענות על חובות שכר דירה, חובות לרשויות, הפרות הסכם, קיזוזים וכיו"ב).

אם מדובר בנכס שחלות עליו הוראות חוק הגנת הדייר (כלומר נכס בדמי מפתח) לא ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז, ולא יהיה מנוס מהגשת תביעה לסילוק יד, ראה להלן.

תביעה לסילוק יד משולבת לרוב בתביעה כספית

אם מדובר בנכס בדמי מפתח או אם מדובר על תביעה מורכבת או שברצונכם לכרוך את כל הנושאים הכספיים והאחרים בהליך אחד – ככל הנראה שההליך הנכון עבורכם יהיה הגשת תביעה לסילוק יד בהתאם לחוק המקרקעין, משולבת בתביעה כספית ואולי אף בעילות נוספות.

לגבי הליך זה חלות ההוראות הרגילות כמו כל תביעה אזרחית בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי ואין הוראות מיוחדות, בשונה מתביעה לפינוי מושכר כפי שהסברתי בפסקה הקודמת.

אז מה עדיף – הליך מזורז או רגיל?

לדעתי, ברוב המקרים (למעט מקרים שאין ברירה כמובן) נכון יותר להגיש תביעה בהליך המזורז (הליך עם יתרונות דיוניים עצומים בעיקר במהירות היחסית בו נגמר התיק), מכיוון שאם יש נזקים נוספים (למשל שכר דירה שלא שולם, נזקים לדירה, אובדן שוכרים חלופיים וכו') אין שום מניעה להגיש בגינם תביעה כספית נפרדת – במקביל או לאחר תביעת הפינוי המזורזת.

תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז – הלכה למעשה

בהנחה והשוכר התעלם מהמכתב ולא פינה את המושכר, הליך הפינוי מתחיל בהגשת "תביעה לפינוי מושכר" לבית המשפט המוסמך.

בתיקים בהם אני מטפל – לרוב תוגש תביעה תוך 24 שעות מרגע שהלקוח הגיע אליי עם המסמכים הרלבנטיים. כל זמן שחולף שווה לכם כסף ועוגמת נפש ולכן ההעדפה שלי היא לפעול מהר.

ממועד קבלת התביעה לנתבע יש 30 יום להגיש כתב הגנה. הדיון בתיק יתקיים לכל המאוחר תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה, ופסק הדין יכול להינתן בדיון או בסמוך לאחריו. ככל וניתן צו הפינוי המיוחל יפורט בו מועד הפינוי המירבי.

כיצד מתבצע הליך הפינוי בפועל?

השוכר אמור לפנות את הנכס "מרצונו" לפי פסק הדין. אם השוכר לא מקיים את צו הפינוי שניתן במסגרת פסק הדין, גם אז לא ניתן לבצע דין עצמי. מה עושים?

ניתן לפנות להוצאה לפועל לאכיפת הפינוי בכוח בליווי משטרת ישראל, במועדים ובתנאים הקבועים בדין.

לסיכום – תתאפקו ואל תפעלו ללא קבלת סיוע משפטי מקצועי

אם איתרע מזלכם ונתקלתם בשוכר בעייתי שלא מתפנה, לא משלם, או גורם למטרדים ובעיות או אפילו אם ברצונכם לבחון אפשרות של פינוי השוכר לפני תום החוזה, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין בקיא ומנוסה.

עורך הדין ינתח את הוראות החוזה ביחס להתנהלות השוכר, ינחה אתכם כיצד לפעול בכל מצב שיתפתח מול השוכר תוך כדי התהליך ויסייע לכם להשיג את המטרות שברצונכם להשיג במינימום סיכון.

אל תשכחו שממש לא מומלץ לקחת את החוק לידיים – פעולות כמו ניתוק חשמל/מים, החלפת מנעולים, זריקת חפצים של השוכר וכיו"ב, עלולות להתפרש כוויתור על זכויותיכם ואפילו לחשוף אתכם לתביעות מצד השוכר.

לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי צרו קשר או השאירו פרטים כעת ונשוב אליכם בהקדם.

שאלות נפוצות

ברוב המקרים התשובה היא שלא. פעולות כוחניות כמו החלפת מנעול, ניתוק חשמל או מים, זריקת חפצים של השוכר וכו' הן פעולות המנוגדות לחוק ועלולות לחשוף אתכם לתביעה.

אם השוכר לא מקיים את תנאי החוזה או הדין, אכן ניתן לפנות אותו לפני סוף החוזה.

בהליך המזורז הממוצע הוא בין בין 60 ל-90 ימים. אם אתם בסיטואציה כזו מציע לכם לפנות אליי בהקדם כדי לא לאבד זמן יקר (שעליו כנראה גם השוכר לא משלם).

בין 2,000 ל-15,000 ש"ח וצפונה (בתוספת מע"מ) בממוצע להליך המזורז, אך התשובה תלויה מאוד בסיטואציה. מנסיוני, אני משתדל לעשות הכל כדי למנוע מכם להיגרר לבית משפט – אלא אם אין ברירה, והמחיר משתנה כמובן בהתאם.

אם לא הצלחנו להגיע להבנות עם השוכר, הגשנו תביעה, וקיבלנו פסק דין לפינוי – השוכר אמור להתפנות עד למועד הנקוב בפסק הדין. אם הוא לא מתפנה, נעזרים בהוצאה לפועל ובמשטרת ישראל לביצוע פסק הדין.

המלצות
לכו על בטוח
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים
WhatsApp
היי, אני זמין לרשותך גם בווטסאפ
דילוג לתוכן