חסרים מטרים בדירה שקניתם מקבלן? המדריך להוצאת פיצוי מקסימלי לפי חוק המכר והפסיקה
לפני כמה חודשים פנה אליי לקוח שרכש דירה בשנת 2018. הוא רכש דירה בשטח של 100 מ"ר, אבל כשקיבל את המפתחות 8 שנים מאוחר יותר הוא הרגיש שמשהו מוזר, שהדירה קטנה מידי.
אותו לקוח הזמין מודד לדירה והופתע לגלות ששטחה 94 מ"ר בלבד. שישה מטרים פחות ממה שרכש!
במחירי הנדל"ן של היום, מדובר במאות אלפי שקלים שהוא שילם עבור מטרים שלא קיבל.
השאלה שלו הייתה פשוטה – "מה מגיע לי?" – אבל התשובה מורכבת יותר ממה שרוב האנשים חושבים.
מה אומר חוק המכר (דירות) ומהי סטייה קבילה בדירה?
בקצרה: סטייה של עד 2% בשטח הדירה ועד 5% בשטח גינה נחשבת "סטייה קבילה" והיא מותרת. אך כל סטייה מעבר לכך היא אי-התאמה שמזכה בפיצוי.
סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו אם הדירה שונה מהאמור במפרט.
עם זאת, צו מכר דירות (טופס של מפרט) מגדיר "סטייה קבילה" – קרי סטייה שאינה מהווה אי-התאמה:
- שטח דירה: סטייה של עד 2% בין השטח במפרט לשטח בפועל.
- שטח גינה: סטייה של עד 5%.
חשוב לציין שהסטייה הקבילה חלה גם על השטח הכולל של הדירה וגם על כל רכיב בנפרד — חדר, מטבח, סלון וכו'.
יש גם תנאי נוסף – המידות לאחר הסטייה חייבות לעמוד ברף המינימלי לפי תקנות התכנון והבנייה.
למשל – אם קיטון בחדר מסויים הפך אותו לחדר לא תקני מבחינת הגדרות החוק, לדוגמה החדר צר מידי או קטן מידי – אז גם אם הסטיה בשטח היא של פחות מ-2%, זו עדיין לא סטיה קבילה לפי החוק ולכן אתם זכאים לפיצוי.
חזרה ללקוח מתחילת הסיפור – אם הוא היה מקבל דירה בשטח של 98 מ"ר במקום הדירה שרכש בשטח של 100 מ"ר – זו הייתה סטיה קבילה והוא לא היה זכאי לפיצוי.
במקרה שלו – אפילו 97 מ"ר כבר מזכים בפיצוי.
איך מחשבים את הפיצוי מהקבלן? על כל המטרים החסרים, ולא רק על ה"עודף"
בקצרה: הפיצוי הוא על כל המטרים החסרים מהמטר הראשון, ולא רק מהמטרים שמעל לסטיה המותרת.
בדוגמה שלנו – לקוח שרכש דירה בשטח של מ"ר וקיבל דירה בשטח של 94 מ"ר זכאי לפיצוי על כל 6 המ"ר החסרים ולא רק על ה-4 מ"ר שמעל ל-2 מ"ר שמעל הסטייה הקבילה (המותרת). כך נקבע בפסיקה כדי שלא יהיה לקבלן תמריץ לסטות.
זו הנקודה שמפתיעה הכי הרבה אנשים – ואחת מהטעויות הנפוצות בהצגת הדין.
ממה היא נובעת? פשוט מהגיון שגוי לפיו "הסטייה המותרת היא 2%, אז אני לא יכול לתבוע על מה שלפי החוק מגיע לקבלן ממילא".
אלא שבתי המשפט בישראל קבעו בצורה מפורשת אחרת: הסטייה הקבילה קובעת את הסף לאי-התאמה – אבל ברגע שחצינו אותו, הפיצוי הוא על מלוא הסטייה, כולל אותם 2% ראשוניים.
למה? כי לוגיקה אחרת תיצור תמריץ שלילי לקבלנים: "אסטה ב-4.9%, ואשלם רק על 2.9%." הפסיקה כאמור דחתה גישה זו.
עורכי דין? מיטיבי לכת? הנה כמה פסקי דין שקבעו זאת:
לפי איזה מועד מחשבים את שווי המ"ר שהוחסרו – מועד הרכישה או מועד קבלת הדירה?
בקצרה: שווי המ"ר נקבע לפי מועד חתימת חוזה הרכישה – ולא לפי מועד מסירת הדירה. אבל לסכום זה מתווספים הצמדה וריבית ממועד החתימה ועד לתשלום בפועל.
כאן נוצרת שאלה מעשית חשובה במיוחד: בין חתימת הסכם לבין קבלת מפתחות עוברים לפעמים 7-8 שנים. שוק הנדל"ן זינק. שווי מ"ר ב-2018 שונה לחלוטין משוויו כיום.
מדוע לפי מועד הרכישה? כי ההפרה התגבשה כבר בעת החתימה – שאז שילם הרוכש תמורה עבור שטח שהקבלן לא יכל למסור.
מטרת פיצויי הקיום לפי הדין הישראלי היא להעמיד את הרוכש במצב בו היה אילו קוים החוזה. כלומר, אילו קיבל את השטח המובטח במועד הרכישה.
לא רק מחיר למטר: למה חובה להוסיף הצמדה וריבית לפיצוי מהקבלן?
אני אציג את הבעיה בצורה ברורה יותר – אם מטרת הפיצויים היא להעמיד אותך במצב שהיית אילו החוזה קויים, מה לגבי ערך הכסף?
שילמת בשנת 2018 על דירה של 100 מ"ר וקיבלת היום דירה של 90 מ"ר. אם היית יודע את זה ב2018 היית משלם לפי 90 מ"ר, ואת הכסף בעד אותם 10 מ"ר עודפים עליהם שילמת היית יכול להשקיע בבורסה או בפק"מ.
כלומר – אם הקבלן "נהנה" מערך הכסף שלך בכל השנים האלו, ואתה מקבל רק לפי הערך של המ"ר ביום הרכישה – יוצא שאתה בעצם משלם את מחיר הכסף לקבלן, ובשנים שחלפו הערך של הכסף הזה נשחק (אינפלציה וכו').
כאן נכנסים הפרשי הצמדה וריבית:
- ההצמדה שומרת על ערכו הריאלי של הכסף מפני שחיקה אינפלציונית
- הריבית מפצה על אובדן השימוש בכסף לאורך השנים
כלומר: פיצוי = (שווי מ"ר ב-2018 × מספר מטרים חסרים) + הצמדה וריבית מ-2018 ועד לתשלום.
גם את הנקודה הזו הרבה עורכי דין מפספסים, וכתוצאה מזה הם לא מממשים את מלוא פוטנציאל ההחזר והניצחון ללקוחות שלהם.
ואני אם תהיתם? בתור בוגר תואר במנהל עסקים (בהצטיינות) עם התמחות במימון, אני לא מפספס את זה לעולם, ותמיד מוסיף רכיבים אלו לתביעה.
טעויות נפוצות שרוכשים עושים בגילוי חוסר בשטח הדירה
מרבית הפניות שמגיעות אלי בנושא סטייה בשטח מגיעות שנים אחרי קבלת הדירה. הרוכש מדד, גילה, ואז "נזכר" שחתם.
שתי טעויות נפוצות:
- הראשונה: הנחה שרק סטייה "גדולה" מצדיקה תביעה. בפועל, על דירה של 100 מ"ר במרכז ת"א – כבר ב-3 מ"ר חסרים מדובר בפיצוי שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.
- השנייה: ויתור על פיצוי כי "ממילא קניתי בזול" או "המחירים עלו מאז".
אל תשכחו בהיבט הזה שאם ידוע לכם על קיטון בשטח הדירה אתם תצטרכו גם להצהיר על זה כשתרצו למכור אותה.
משמע – דחיתם את ההפסד שלכם מהיום, ליום שבו תמכרו את הדירה, וספגתם לבדכם את כל הנזק של הקבלן. לא חבל?
ומה קורה אם לא תגלו על זה לקונים? תוכלו להרחיב על כך במאמר שכתבתי בדיוק על זה.
האם הפיצוי מהקבלן נגמר רק בהחזר על המטרים? הכירו את הפיצוי על ירידת ערך ועוגמת נפש
בקצרה: נוסף על החזר כספי, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין המ"ר שהוחסרו – ניתן לדרוש גם פיצוי בגין "אבדן הנאה" מהדירה, ופיצוי נוסף בגין הפגיעה בפוטנציאל הרווח ממכירת הדירה.
בואו נפרק את זה, כי גם כאן מסתתר כסף שרוכשים רבים משאירים על הרצפה.
מעבר למתמטיקה היבשה של "מחיר למטר", אם מציגים את הדברים נכון ותומכים את זה בחוות דעת מתאימות (שמאיות / אדריכליות / הנדסיות וכו', לפי הצורך), אפשר לשכנע את בית המשפט שחסרים כאן עוד שני רכיבים קריטיים שפוגעים בכם:
- פיצוי על אובדן הנאה (עוגמת נפש): כשאתם קונים דירה, אתם לא קונים רק אריחים וקירות – אתם קונים חוויית מגורים.
חדר שקטן ב-2 מ"ר מהתכנון המקורי אומר שאולי אי אפשר להכניס אליו ארון בגדים סטנדרטי, או שהסלון צפוף יותר כשמארחים משפחה.
בתי המשפט מכירים בכך שדירה קטנה מהמובטח פוגעת בנוחות ובאיכות החיים היומיומית שלכם, ונוהגים לפסוק על כך פיצוי נפרד, שיכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים נוספים.
- פגיעה בפוטנציאל מכירה (נחיתות מסחרית): נניח שקיבלתם חזרה את שווי המטרים החסרים. מה יקרה ביום שתרצו למכור את הנכס? כפי שהזכרתי קודם, חלה עליכם חובת גילוי לקונים.
מעבר לזה, לדירה של 94 מ"ר יש "נחיתות מסחרית" מובנית בשוק לעומת דירת 100 מ"ר עגולה.
קשה יותר לשווק אותה, ויש קונים פוטנציאליים שיסננו אותה מראש בחיפושים באתרי מכירות שונים כגון יד 2 או מדלן.
הפסיקה מכירה גם בכך שמעבר לחוסר הפיזי, נגרם לדירה נזק תדמיתי וסחירותי שפוגע בכיס שלכם ביום המכירה – וגם על כך מגיע לכם פיצוי.
חושדים שקיבלתם דירה קטנה ממה ששילמתם עליה?
אל תחכו ואל תוותרו על הזכויות שלכם. שלחו לי הודעה, צרו קשר עכשיו או השאירו פרטים כאן, ואשמח לעזור לכם להבין בדיוק כמה מגיע לכם ואיך לדרוש את זה נכון – משפטית וכלכלית.
