לאור ההאטה בשוק הדיור נוכח עליית שיעור הריבית והאינפלציה, ובצל המצב הביטחוני והכבדת הנטל המימוני על קבלנים ויזמים, הם יצאו במבצעים חסרי תקדים כדי להגדיל את היקף המכירות. קבלנים מציגים זאת כמבצעים ולא כהורדת מחיר, אך למעשה, ניתן כיום לרכוש דירות קבלן חדשות במחירים ובתנאים טובים יותר. המבצעים כוללים הקלה בשיעור ההון העצמי, מימון חלק מהמשכנתא בריבית קבועה מראש, תשלום ראשון נמוך והטבות נוספות.
הסכם המכר של הקבלן נועד להגן על האינטרסים שלו בלבד. כניסה לעסקה ללא מעטפת משפטית קשיחה חושפת אתכם לסיכוני קריסה ואיחורים.
המטרה היא בניית רשת ביטחון כלכלית וביצוע בדיקת נאותות קפדנית שתצמצם את החשיפה שלכם למינימום.
אימות זכויות הקבלן: האם אתם קונים דירה או הבטחה באוויר?
כפי שאדם שרוצה לקנות רכב יוודא שהמוכר שמולו הוא אכן הבעלים של הרכב, כך גם וביתר שאת לגבי רכישת נדל"ן. כמובן שבמקרקעין הנושא סבוך יותר, אך מדובר בבדיקה מהותית שתכליתה לוודא שלקבלן אכן יש זכויות בקרקע אותה הוא משווק, ושהוא יכול למכור לכם את הדירה שהוא מציג ומשווק (בפרט כאשר מדובר בדירות על הנייר, אבל לא רק).
בין אם זכויות הקבלן בקרקע רשומות בטאבו ובין אם במנהל מקרקעי ישראל, בין אם הוא הבעלים של מלוא הקרקע ובין אם זכויותיו בה נובעות מהסכם קומבינציה / הסכם תמ"א – עורך דין מיומן ידע לאמת זכויות אלו ולוודא שהקבלן זכאי למכור את הדירה המדוברת.
מלכודת היתר הבנייה (פריסייל): איך מצמצמים חשיפה מול הלא-נודע?
לעתים יש נטייה להסתמך על שמות של קבלנים ידועים וחברות גדולות ולפספס פרטים מהותיים שעלולים להוביל רוכשים לאבד חלילה את כל כספם (ע"ע פרשת ענבל אור, חפציבה, פרי נדל"ן, רום כנרת ועוד). אחת מהבדיקות האלו היא קיומו של היתר בניה, קל וחומר כשמדובר בדירה "על הנייר" – שאינה מוחשית.
יש לוודא שהקבלן אכן קיבל היתר לבנות את אותה הדירה המוצעת ושההיתר תואם את הדירה כפי שהיא משווקת על ידו.
ומה קורה אם עוד אין היתר בניה?
ראשית, המשמעות היא שהפרויקט והדירה המוצעת נתונים עוד לשינויים ואין וודאות לגבי פרטיהם הסופיים (גודל, מיקום, קומה, מאפיינים, מרפסות, חניות, מחסנים וכו').
שנית – רצוי להסכים ברחל בתך הקטנה עם הקבלן על המועד האחרון לקבלת היתר ועל זכות ביטול של ההסכם במצב שבו ההיתר הסופי יאפשר דירה ששונה מהותית מהדירה המוצעת כפי ששווקה (וכמובן שעורך דין טוב ידע להגדיר מה היא בדיוק אותה שונות מהותית, כדי להגן עליכם גם אם יהיו הפתעות פחות נעימות בעתיד).
חוסן יזמי מול קריסת קבלנים: בדיקת נאותות חובה לפני חתימה
כאמור, אני נגד הסתמכות על שמות גדולים ומוכרים, ולטעמי יש לבצע בדיקות מעמיקות ויסודיות ביחס לכל עסקה ומול כל גורם. חשיבות בירור זהות היזם והקבלן המבצע חשובה מאוד ב-3 פרמטרים עיקריים:
(1) חוסן כלכלי – מומלץ לוודא שיש מולכם "כיס עמוק" שיידע לשלם ולתקן במידה ויהיו ליקויי בניה ואיחורים במסירה [ספוילר? יהיו];
(2) איכות בניה ושביעות רצון דיירים – אותם ניתן ללמוד מביצוע פרויקטים דומים בעבר על ידי אותו גורם;
(3) סיווג הנדסי הולם בפנקס הקבלנים – על מנת לוודא שאכן הקבלן המבצע ו/או קבלני משנה מטעמו יהיו בעלי ידע וניסיון לעבודות נשוא אותו פרויקט.
אף על פי כן וכפי שכבר ציינתי, גם אם שלושת הפרמטרים האלו נראים תקינים, אני מציע לכם שלא להסתמך על הקבלן ולהמשיך לבדוק אותו ולנהל מולו משא ומתן על כל פרט. למשל:
- אימות זכויות קפדני: שלב קריטי הדורש בדיקה מעמיקה של נסח הטאבו ואישורי רמ"י כדי לוודא שאין מניעה חוקית לרישום הערת אזהרה לטובתכם.
- הסדרת בטוחות קשיחות: דרישה בלתי מתפשרת לקבלת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על פי חוק המכר, כתנאי הכרחי לכל העברת כספים מצד הרוכש.
- מנגנון פיצוי בגין איחורים: ניסוח סעיפים ברורים המנטרלים את השימוש השרירותי בטענות "כוח עליון", ומבטיחים פיצוי כספי ריאלי במקרה של עיכוב במסירה.
ערבויות טובות או לא להיות – ערבות חוק מכר: רשת הביטחון הכלכלית שלכם
מה קורה אם הקבלן פושט רגל לפני שקיבלתם את החזקה בדירה? מצבים כאלו למרבה הצער כבר נראו בישראל לא אחת ולכן יש חשיבות גדולה לוודא שהקבלן מציע לכם ערבויות איכותיות והולמות.
על אף שהמחוקק מאפשר לקבלנים להציע ערבויות שונות כמו הערת אזהרה לצד תשלום לפי קצב התקדמות הבניה, מדובר לטעמי בערבות חלשה יותר ואני ממליץ ללקוחותיי לוודא שהקבלן מעניק ערבות בנקאית, אשר מגנה טוב יותר על רוכשי דירות ביחס לחלופות אחרות.
במקרה של פשיטת רגל חלילה, קל וזול יותר לממש ערבות בנקאית ולהמשיך את הפרויקט מאשר לממש הערת אזהרה ולמצוא קבלן אחר שימשיך את הפרויקט מהנקודה שבה הקבלן שפשט את הרגל עצר.
איחורי מסירה וכוח עליון: הגדרת סנקציות ברזל בחוזה המכר
בוודאי שמעתם על חבר או קרוב משפחה שרכש דירה מקבלן ולא קיבל אותה בזמן. למרבה הצער מדובר במצב נפוץ למדי. בדיוק בגלל זה חשוב מאוד להגיע לסיכום בהיר ומפורש עם הקבלן על כמה פרמטרים כגון:
(1) תאריך מסירה מדויק של הדירה (תאריך ויום ספציפיים ולא פירוט אחר כמו "הדירה תימסר תוך X חודשים ממועד קבלת היתר / ממועד עליה לקרקע" וכו' מונחים נזילים);
(2) אם בכוונתכם לבצע שינויים בדירה באמצעות הקבלן – להסכים על המשמעות של הדבר לעניין עיכוב המסירה, שוב, עם ציון תאריך מסירה מעודכן במפורש ולא נוסחים כגון "תוספת זו תדחה את מסירת הדירה כמשך ביצוע העבודות";
(3) מתן זכות ביטול של ההסכם במקרה שהקבלן מאחר במסירת הדירה מעבר לתקופה מוגדרת, והשבת מלוא התמורה בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה והחזר הוצאות משפטיות ששולמו לבא כוח הקבלן.
אל תחתמו על 'בקשת רכישה': הצעד הראשון להגנה מקסימלית
נציגי המכירות של היזם ילחצו עליכם לחתום על "בקשת רכישה" במשרד המכירות כדי "לשריין את המבצע". אל תתפתו.
חתימה על מסמך כזה ללא בחינה משפטית מוקדמת היא התחייבות חוזית לכל דבר, שעלולה לעלות לכם בקנסות ביטול כבדים ולפגוע ביכולת המיקוח שלכם.
אל תהמרו על כספי הפנסיה והחסכונות שלכם על סמך הבטחות בעל פה. צמצמו חשיפה וודאו שיש לכם חומת מגן משפטית לפני חתימה על מסמך כלשהו.
התחברתם? יש לכם שאלות נוספות? שלחו לי הודעה, צרו קשר עכשיו או השאירו פרטים כאן, ואשמח לעזור לתכנן את הצעד הבא בתבונה.
