המדריך המלא להסכם שכירות – מעודכן לשנת 2024

תוכן עניינים
המדריך המקיף והמלא להסכם שכירות
14/11/2023

שיתוף:

בשעה טובה מצאתם שוכר או נכס מתאימים ואתם רוצים להתקדם לחתימת חוזה? הגעתם למקום הנכון.

שכירות של נכס נדל"ן היא עסקה משמעותית לעתים אף יותר מאשר עסקה למכירת/רכישת נכס. מדובר במערכת יחסים ארוכה ונמשכת בין המשכיר – שמפקיד בידי השוכר את קניינו, לבין השוכר שמשלם תמורה ומשתמש בנכס באופן קבוע, עם כל הדברים שעלולים לקרות תוך כדי מערכת היחסים המתמשכת הזו.

כחלק ממומחיותי ותפקידי כמנהל נכסי נדל"ן מניב, אני פועל על בסיס יום-יומי בנושאים מגוונים לרבות טיפול בשוכרים קיימים ומתחלפים, הבטחת מערכת גביה יעילה, אחזקה שוטפת, וכן עריכה ומו"מ של הסכמי שכירות רבים מטעם בעלי נכסים ומטעם השוכרים, לנכסים למגורים ולנכסים מסחריים.

במדריך הבא אשמח להעניק ולחלוק אתכם מהידע והניסיון שצברתי במהלך השנים. המדריך ערוך בשפה פשוטה וקולחת ואני מקווה שהוא יהיה מועיל עבורכם.

אם אתם שוקלים לשכור או להשכיר נכס נדל"ן וגם אם נתקלתם בשוכר בעייתי, אל תהססו לפנות אליי – צרו קשר או השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם.

קריאה מהנה!


השלב שלפני החוזה – בדיקת הנכס והמשא ומתן

אז הגיע השוכר או הנכס שנראה לכם נכון, מזל טוב!

מבלי להרוס את האווירה, לפני שקופצים למים העמוקים וחותמים על הסכם שכירות, גם המשכיר וגם השוכר חייבים לערוך בדיקות שונות. אילו בדיקות?

בין היתר – בדיקות רקע אישיות זה על זה, בדיקות כלכליות, בדיקות של הנכס המדובר ובדיקות משפטיות מגוונות – וכל זאת בשלב המשא ומתן.

נשמע מופרך? אחרי שתקראו את המדריך הבא אני בטוח שתחשבו אחרת.

שוכר שלא משלם בזמן או בכלל, משאיר חובות על שם המשכיר ברשויות השונות, מפריע לשכנים או אפילו פוגע ומזיק לנכס – אלו רק חלק קטן מדוגמאות מציאותיות שקורות חדשות לבקרים.

מנגד, משכיר שמתעלם מהשוכר שלו, לא מתקן ליקויים חמורים בדירה או משכיר דירה שאינה ראויה למגורים, מסתיר מידע מהותי מהשוכר לפני החתימה על ההסכם – גם אלו למרבה הצער אירועים שכיחים למדי במחוזותינו.

אמנם עורך דין שייצג אתכם בקשר לחוזה השכירות זה שירות שכרוך בתשלום, אבל התועלת של עורך דין בקיא ומנוסה בתחום גבוהה לאין שיעור ביחס לעלות.

אז איך אני עובד כשמגיעים אליי לקוחות המעוניינים בעורך דין להסכם שכירות?

הנה חלק מסודות המקצוע.

אילו בדיקות המשכיר צריך לערוך לפני חתימת חוזה?

האם היית נותן לאדם ש"נראה נחמד" את המפתחות לרכב שלך ומחכה לו שיעשה סיבוב ויחזור? אני מניח שלא.

אותו הדבר, רק בהיקפים הרבה יותר גבוהים, עם סיכונים משמעותיים מאוד ומערכת חוקים מסובכת ומורכבת יותר – נכון לגבי נכסי נדל"ן.

משכיר יקר – אל תתבייש ואל תפחד!

מערכת יחסים בין משכיר לשוכר היא מערכת מתמשכת ואינטנסיבית. השוכר הפוטנציאלי הולך להחזיק ולהשתמש בנכס נדל"ן שבבעלותך במשך פרק זמן (ככל הנראה לא קצר, ואולי עם אופציות להארכה – נקודה אליה נגיע בהמשך). במשך תקופת השכירות עלולות לצוץ בעיות שונות – עם השוכר, עם השכנים, עם התשתיות בנכס ובשכונה, עם הנכס עצמו, עם הרשויות ועוד.

לא מדובר על הפחדות סרק אלא על מקרים שבשגרה שבהכרח קורים, השאלה היא רק מתי.

כמובן שבמהלך תקופת השכירות השוכר כבר מחזיק ומשתמש בנכס שבבעלותך ולכן תרצה לסנן מראש שוכרים עם פוטנציאל "בעייתי", גם כדי לקנות לעצמך שקט נפשי לבעיות שבהכרח יגיעו וכמובן כדי להבטיח את תשלומי השכירות ויתר חיובי השוכר במלואם ובזמנם.

בדיקות מקדימות על השוכר - אל תתביישו, זו חובתכם!

בדיקות אישיות – הכר את השוכר

מעבר לרושם הראשוני ולתחושת הבטן (שיכולה להיות מתעתעת, במיוחד אם מדובר בנוכל מיומן), אל תתנו למבוכה להשתלט. אל תוותרו על שלב השאלות!

תשאלו את השוכר הפוטנציאלי לא מעט שאלות אישיות, ותבצעו עליו "מחקר" קטן מבלי להתבייש. לדעתי, לא רק שזו זכותכם אלא זו חובתכם לשאול ולברר אודות השוכר. אם לא תעשו זאת, אתם תיקחו על עצמכם סיכונים רבים שאפשר למנוע בקלות.

תגזרו ותשמרו – הנה חלק מהשאלות והבקשות הקריטיות שאסור לכם לפספס לפני שאתם משכירים נכס נדל"ן:

  • לאיזו מטרה אתה רוצה להשתמש בנכס? זו לא שאלת סרק. קחו לדוגמה מצב שבו מדובר בדירת מגורים והשוכר מעוניין להשתמש בה כמשרד. ככל והדבר אסור על פי תכניות בנין העיר (תב"ע) החלות על הנכס – וודאי ששימוש כזה אסור.

טיפ זהב: גם בהסכם השכירות יש לציין במפורש מה היא מטרת השכירות המותרת, ומה הסנקציה בגין שימוש שאינו למטרת השכירות (לצד סוגיות מורכבות נוספות בנושאי ביטוח, רישוי ועוד).

  • מי הולך לגור / להשתמש בנכס? האם מדובר בזוג? במשפחה? שותפים?

זהות הדיירים היא קריטית מכמה סיבות:

  1. הם אלו שבפועל יגורו / ישתמשו בנכס שלכם ויש לכך חשיבות אדירה כמובן.
  2. אולי הנכס בכלל לא מתאים לכמות האנשים שרוצים להשתמש בו? אולי לכם לא מתאים שישתמשו בו הרכב כזה או אחר של אנשים?
  3. במצב שבו תגיעו חלילה להליכים משפטיים לפינוי מושכר, תאלצו להתמודד מול כל המשתמשים בפועל בנכס ולא רק מול מי שחתם על הסכם השכירות.

טיפ זהב: אני נוהג לציין במפורש בהסכם השכירות את זהות הדיירים שמורשים לגור / להשתמש בנכס יחד עם סנקציה בגין הפרת ההוראה הזו.

  • תבקשו לקבל עותק של תעודת הזהות כולל הספח. שימו לב שהתעודה בתוקף. כמו כן, שימו לב לסטטוס המשפחתי ולכתובת המגורים שמופיעה בת.ז ובספח והשוו אותה למידע שנתן לכם השוכר בעל פה. אל תוותרו על קבלת תעודת זהות.

זהירות! נוכלים לא אוהבים למסור מידע אישי אודותם ולרוב הם מתחמקים או מנסים למסור תעודות אחרות (רישיון נהיגה / תעודת סטודנט / כרטיס אחר / דרכון – כל אלו טובים ויפים אך לא רלבנטיים, לפחות לא לשוכר ישראלי).

קיבלתם תעודה מוזרה / חשודה? אל תתביישו לבקש לראות עותק מקורי שלה, ושוב – אל תוותרו על קבלת תעודת זהות כולל ספח.

  • האם זה הנכס הראשון שאתה מתכוון להשכיר? השאלה נכונה גם לגבי נכס למגורים וגם לגבי נכס מסחרי. אם מדובר בשוכר צעיר או לא מנוסה, כדאי לקחת גם את זה בחשבון.
  • בקשו את מספר הטלפון של הבעלים של הנכס הקודם שהשכיר השוכר. אם תיתקלו בסירוב, ברכות! נורת אזהרה לפניכם. מדוע השוכר מסרב? מה יש לו להסתיר? אל תתביישו להעמיק את התהיות והשאלות בנקודה הזו. יכול להיות שלפניכם עומד אדם ישר ושבעל הנכס הקודם דווקא היה לא בסדר, אבל איך תדעו אם לא תבדקו?
  • הקלידו את שמו המלא של השוכר בגוגל! תופתעו לגלות שבפעולה הפשוטה הזו אפשר לגלות מידע רב על השוכר שמולכם.

בדיקות כלכליות

בדומה לחלק הקודם ולשאלות האישיות, כדאי לדעת שמולכם עומד גם אדם שיהיו בידיו היכולות לעמוד בהתחייבויות הבסיסיות של הסכם השכירות – תשלום דמי השכירות.

בשורות הבאות אפרט ואדגים מספר שאלות שיכולות לסייע גם בעניין זה וגם כדי להבין טוב יותר מי עומד מולכם:

  •  במה ואיפה אתה עובד? שאלה בסיסית ולגיטימית שמטרתה להבין מי האדם שעומד מולכם (בכל זאת, בימינו עיסוק של אדם תופס נתח משמעותי בחייו), האם זו עבודה יציבה או מתחלפת לעתים תכופות, והאם עולה מהנתונים שמולכם שאותו אדם עשוי שלא להצליח לעמוד בתשלומים לפי הסכם השכירות.
  • שכיר? תבקשו לקבל 3 תלושי שכר אחרונים. בתלושי המשכורת תוכלו לוודא את משך הזמן שהשוכר עובד שם ואת היקף המשכורת שלו ביחס לדמי השכירות (נראה לכם שהמשכורת נמוכה מידי ביחס לשכר הדירה? מזל טוב, גיליתם נורת אזהרה!), ואפילו את הסטטוס המשפחתי שלו (אותו תוכלו להשוות לספח של תעודת הזהות ולמידע שמסר לכם השוכר בעל פה).
  • עצמאי? תבקשו לקבל אישור הכנסות מרואה החשבון שלו ביחס לשנה הנוכחית. כבר קרה לי בעבר שהגיע אליי לקוח עם שוכר פוטנציאלי שמצא חן בעיניו לאחר שטען שהוא עצמאי ומצליח. כאשר ביקשתי לקבל מהשוכר אישורי הכנסות נתקלתי בניסיונות התחמקות (אני מריח כאלה כבר מקילומטרים). אותם ניסיונות גרמו לי להעמיק את הבדיקה ואכן גיליתי שמולי עומד נוכל שבקושי מסיים את החודש ומתגלגל מנכס לנכס בשיטה דומה. ההסכם כמובן לא נחתם ומהלקוח שלי נחסכו חודשים של דיונים בבית משפט, אובדן דמי שכירות ועגמת נפש רבה מאוד.

כך תוכלו לגלות מידע אודות יציבותו הפיננסית ואפילו אודות האמינות של השוכר שלפניכם. היעדר בהירות ביחס למצבו הפיננסי של השוכר עשויה להעיד על מצוקת נזילות שתתבטא בכך שהשוכר עלול לא לשלם את דמי השכירות ותשלומים שוטפים נוספים.

השוכר היא בעצם חברה בע"מ? במצב כזה יש לבצע בדיקות משפטיות ופיננסיות מעמיקות עוד יותר (למשל – דרשו לקבל תעודת התאגדות; פרוטוקול מורשי חתימה מאומת כדין המאשר את ההתקשרות בהסכם הספציפי שעל הפרק; אישורי הכנסות מרואה החשבון של החברה; תעודות מזהות של מורשי החתימה ובדיקות אודותם ואודות בעלי המניות בחברה ועוד).

טיפ זהב: דרשו ערבות אישית של בעלי המניות בחברה! חברה בע"מ, כשמה היא – בערבון מוגבל. במצב של חדלות פירעון, ערבות אישית של בעלי המניות לא תאפשר לבעלי המניות להסתתר מאחורי מסך ההתאגדות של החברה והמשמעות עבורכם היא שיהיה לכם ממי להיפרע. זה יכול ממש להציל אתכם, לא פחות!

***שימו לב: כל השאלות והדרישות הללו רלבנטיות גם לגבי עָרֵבִים, במידה וישנם***

בדיקות משולבות במאגרים משפטיים וממשלתיים

אין כללי אצבע מחייבים לבדיקות מהסוג הזה, אך בכל זאת, התפקיד שלי כפי שאני תופס אותו הוא להגן ולהעניק שקט נפשי ככל הניתן למשכיר ולכן אני נוהג לבצע בדיקות מקיפות של כל שוכר, גם אם על פניו נראה שהכל תקין. בין הבדיקות האלו ניתן למנות חלק מהבדיקות הבאות:

  1. הנפקת דוח עיון ברשם המשכונות / רשם החברות – לבדיקת מידע אודות השוכר וניתוחו (לחץ כאן).
  2. הנפקת נסחי רישום מקרקעין רלבנטיים ככל והשוכר מציג עצמו כבעל נכסים, על מנת לאמת נתונים (לחץ כאן).
  3. בדיקות במאגר מידע על פושטי רגל וחברות בפירוק (לחץ כאן).
  4. בדיקות במאגר חדלי פירעון (לחץ כאן).
  5. בדיקות במאגר חייבים מוגבלים באמצעים (לחץ כאן).
  6. דרישה לקבל העתק אישור היעדר חובות בהוצאה לפועל.

לסיכוםלמה בכלל צריך עורך דין להסכם שכירות אם אפשר לעשות הכל לבד?

נכון, אפשר לעשות הכל לבד. גם ניתוח בברך אפשר, מבחינה טכנית, לעשות לבד. האם זה מומלץ? בוודאי שלא.

חוץ מזה, גם במדריך איכותי ומקיף כמו זה, לא ניתן להקיף את כל האפשרויות, הדקויות והנסיבות המשתנות. כל הסכם, כל משכיר וכל שוכר הם עולם ומלואו ואין חליפה אחת שמתאימה לכולם.

כעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן עם ניסיון של מעל לעשור בעריכת הסכמי שכירות מגוונים, אני אתאים לכם את החליפה התפורה למידות המדויקות שלכם, של הנכס שלכם, ושל השוכר שעל הפרק – בשקיפות מלאה, ומתוך דאגה ואכפתיות אמיתית ובלעדית לאינטרסים שלכם, ולהם בלבד!

אל תנסו לחסוך על עורך דין מקצוען. זה עלול לעלות לכם ביוקר.


אילו בדיקות השוכר צריך לערוך לפני חתימת חוזה?

באופן גס ניתן לומר שהבדיקות שהשוכר צריך לעשות לפני חתימה על הסכם שכירות משתנות בהתאם לסוג הנכס (דירה או נכס מסחרי), לגיל הנכס, לדרישות ולמצגים השונים שנותן בעל הנכס, המשכיר (בכתב ובעל פה), ומתחלקות לפי סדר די הגיוני:

א. בדיקות ויזואליות של הנכס ומערכותיו (כשמדובר בדירה למגורים לרוב בדיקה אישית של השוכר תספיק. בחוזים לנכסים מסחריים עדיף לעתים לבדוק את הנכס באמצעות מומחים).

ב. בדיקות אישיות ביחס למשכיר ולשכנים בסביבה.

ג. בדיקות כלכליות שלכם כלפי עצמכם – על מנת שתוודאו שיש ביכולתכם לעמוד במלוא ההתחייבויות שאתם לוקחים על עצמכם במסגרת הסכם השכירות.

ד. בדיקות משפטיות הן ביחס לנכס, הן ביחס למשכיר, והן ביחס לנוסח הסכם השכירות המוצע.

בדיקות ויזואליות

בשלב הראשון אחרי שגיליתם עניין בנכס, תבקשו לתאם סיור נוסף בנכס ותוודאו, קודם כל, שמלבד המיקום והמחיר – אין "הפתעות" בנכס.

הנה חלק מהדברים שאני ממליץ לכם להקדיש להם תשומת לב:

  • רטיבויות / נזילות בנכס: האם אתם רואים בקירות / רצפות / תקרות סימני רטיבות? האם מדובר ברטיבות פעילה או בסימן שהתייבש? האם יש עובש / פטריות על הקירות? ריח רע? וודאי שלא מצופה מכם כשוכרים סבירים להסתובב עם גלאי רטיבות ולבצע בדק בית הנדסי לדירה, אלא לדברים שבעיניים של שוכר סביר ניתן לגלות.
  • מזיקים למיניהם: בייחוד בנכסים ישנים אך לא רק, האם יש מזיקים שונים כמו עופות או זוחלים שונים? יונים למשל, יכולות להוות מטרד רציני (בייחוד כשיש גג רעפים, אבל שוב – לא רק); גם זוחלים למיניהם – כולל צרעות או פשפשים, לא יקלו על המחיה שלכם. חפשו אותם מראש.
  • סדקים / מצב בטיחותי של הנכס: אם נראה לכם שיש סדקים לא סבירים או סימנים אחרים שמעידים על ליקויים הנדסיים בנכס אל תקלו ראש בכך. אם הנכס מוצא חן בעיניכם ייתכן ושווה לשקול לשכור מהנדס שיבדוק את יציבות המבנה ואולי אפילו לחלוק את העלויות עם בעל הנכס.
  • מערכות הנכס: תפתחו ותסגרו את הברזים בנכס, תבדקו את זרימת המים ואת הניקוז בכיורים, במקלחות ובשירותים; תבדקו אם החשמל יציב – אם מדובר בלוח ישן, מתי לאחרונה הגיע חשמלאי מוסמך שבדק את תקינות מערכת החשמל בנכס? האם החשמל יציב? וודאו שהנכס מחובר חיבור של קבע לתשתיות חשמל, מים וניקוז באופן עצמאי ולא על חשבון נכס אחר – זה ממש עניין של הצלת חיי אדם.
  • אוויר ואור טבעי: מה כיווני האוויר של הדירה? האם יש בכלל מספיק חלונות וכניסת אוויר? האם יש בניינים או עצמים אחרים שחוסמים אוויר ואור? אם מדובר בנכס שמצוי בקומת הקרקע ומעלה – כמה אור טבעי נכנס? איך נראה הנכס כשכל האורות כבויים?
  • רעש: במיוחד אם מדובר בנכס חזיתי או בקרבת כבישים / צמתים וכו', אך לא רק. פתחו חלונות ודלתות, סגרו, ובידקו את מידת הרעש והאטימות של המפתחים השונים בנכס.

תבדקו את הדירה לפני שאתם חותמים על הסכם השכירות

טיפ זהב I: המשכיר ככל הנראה ידרוש מכם לחתום על סעיף שאומר שבדקתם את הדירה ומצאתם אותה מתאימה לצרכים שלכם מכל בחינה ואתם מוותרים על כל טענה כלפיו. אין בעיה עקרונית עם הדרישה הזו רק דאגו להדגיש אילו בדיקות ערכתם ושוויתור הטענות כלפי המשכיר הוא למעט פגמים או ליקויים נסתרים.

טיפ זהב II: מומלץ שלא להסתפק בביקור אחד ולהגיע גם בשעות היום וגם בשעות אחה"צ/ערב. ככה תוכלו לבדוק את הנכס ואת הסביבה שלו גם מבחינת התאורה הטבעית והאוויר וגם מבחינת כמות הרעש והתנועה שסביבו.

טיפ זהב III: תשאלו את המשכיר אם ידוע לו על עבודות כל שהן בקרבת הנכס או כל מידע אחר כמו עבודות רכבת קלה, שיפוצים של נכסים בסביבה, עבודות בניה בבניין או בקרבתו – קיימות או צפויות, האם קיים צפי לפרויקט התחדשות עירונית בסביבת הבניין וכו'. את תשובותיו תבקשו להכניס להסכם – זה יגן עליכם (ועליו).

בדיקות אישיות

כפי שהמלצתי למשכיר, כך המלצתי גם לשוכר – הכר את המשכיר! עסקת שכירות היא לא במתכונת של "שגר ושכח".

לאחר החתימה נוצרים יחסים מיוחדים ומתמשכים בין המשכיר לבין השוכר ולכן רצוי שתהיה התאמה טובה בין 2 הצדדים. אם זה הדוד שמתקלקל, רטיבות שמתגלה, פיצוץ צינור או סתם שאלה כללית בנוגע לנכס – כדאי שבצד השני של הקו יעמוד בעל בית אמין וזמין, ולא אחד שמסנן ומתחמק.

  • השכנים: בין אם מדובר בנכס מסחרי ובין אם מדובר בדירת מגורים, אתם הולכים לחלוק את מרחב המחייה שלכם עם שכניכם. מומלץ בחום לדבר עם כמה שכנים ולהבין "עם מי יש לכם עסק". מהשכנים תוכלו לקבל תועלת כפולה:
    • ביחס לשכנים אחרים בנכס או בקרבתו – האם יש שכנים בעייתיים? וכפי שחז"ל כבר השכילו ללמדנו "נִתַּאי הָאַרְבֵּלִי אוֹמֵר הַרְחֵק מִשָּׁכֵן רָע, וְאַל תִּתְחַבֵּר לָרָשָׁע, וְאַל תִּתְיָאֵשׁ מִן הַפֻּרְעָנוּת" (משנה אבות א ז).
    • ביחס למשכיר, בעל הנכס – ככל הנראה לשכנים שלכם, או לפחות לחלקם, ישנה היכרות רבה יותר מכם עם המשכיר. נצלו זאת כדי לברר ולדלות מידע מהם אודות המשכיר ואודות שוכרים קודמים ששכרו ממנו את הנכס.

דוגמא מהחיים – בעקבות בדיקות שערך בעצתי, לקוח שהיה מעוניין לשכור שטח מסחרי גדול במרכז הארץ, גילה שיש וויכוחים ומלחמות עם שכנים רבים ששוכרים שטחי מסחר סמוכים, ביחס לשטחי החצר המשותפת. לאחר שווידאנו את המידע עם המשכיר ועם שכנים נוספים הסתיים המו"מ ונמנעה עוגמת נפש רבה.

  • בדיקות אודות המשכיר: כפי שציינתי, חשוב שתדעו מי עומד להיות "בעל הבית" שממנו תשכירו את הנכס. לשם כך תעזרו בשכנים ואפילו בשוכרים קודמים. לא מוצאים אותם? תשאלו בעצמכם את המשכיר מי הם ולמה הם עזבו.
  • הקלידו את שמו המלא של המשכיר בגוגל! אתם עשויים להיות מופתעים ממה שתגלו ובכל אופן זה כלי נוסף שיכול לשפוך אור על זהות המשכיר והעבר שלו.

בדיקות כלכליות

אין הכוונה לבדיקות כלכליות של המשכיר (בהחלט צריך להבין שעומד מולכם בעל הנכס, אבל נרחיב על זה בעוד רגע), אלא בעיקר בבדיקות כלכליות שמומלץ לכם לערוך לגבי עצמכם על מנת לוודא שיש לכם יכולת תזרימית לעמוד בכל ההתחייבויות שאתם נדרשים לעמוד בהן לפי ההסכם.

וודאו שההכנסה שלכם יציבה, קחו בחשבון הוצאות שוטפות של תחזוקת הנכס וחשבונות שוטפים, עלויות שיפוץ ועבודות התאמה אם ישנן (נכון בעיקר לנכסים מסחריים אך לא רק), אירועים בלתי צפויים (ע"ע מגיפת הקורונה או להבדיל מלחמת חרבות ברזל) ועוד. בעולם העסקי סיכונים הם דבר הכרחי, אך גם אותם כדאי לקחת באופן מושכל ומחושב.

בדיקות משפטיות

  • בשלב זה יש לוודא שמי שהציג עצמו מולכם כבעל הנכס, הוא אכן בעל הנכס. איך בודקים זאת? בפשטות – מנפיקים כאן נסח רישום מקורי ועדכני מלשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו), ומשווים את פרטי הזהות של בעל הנכס לפרטי נסח הטאבו.
  • האם ישנם שעבודים ביחס לנכס באופן שמגביל את זכויותיכם?
  • האם יש לנכס בעלים נוספים מלבד מי שמתנהל מולכם? אם כן, כמובן שנדרשת הסכמתם (או לפחות, הסכמת רובם, אם כי עדיפה הסכמת כולם).

טיפ זהב I: אל תחתמו על חוזה ובוודאי שאל תמסרו צ'קים או כל תשלום אחר לכל גורם שהוא עד שווידאתם שמדובר בבעל הנכס או מורשה מטעמו, ולא במתחזה. הגורם היחיד שמוסמך לחתום עמכם על הסכם השכירות הוא בעל הנכס או מורשה מטעמו שמונה כדין.

המלצתי הגורפת היא לא לחתום על שום מסמך הבנות / זיכרון דברים או אפילו הודעת ווצאפ שממנה משתמעת הסכמה לשכירות של הנכס, לפני שערכתם בדיקות מקדימות ומדוקדקות ומיציתם את המו"מ המשפטי והמסחרי שקיבל ביטוי בהסכם השכירות.

טיפ זהב II: אם הדירה או השוכר נראים לכם רלבנטיים ואתם רוצים להתקדם, תמיד תדאגו להבהיר לצד השני שכל ההתנהלות הטרום חוזית היא בגדר מו"מ לא מחייב, ורק הסכם שכירות חתום בידי שני הצדדים יהיה בעל תוקף מחייב.


גוף ההסכם עצמו – מוכנים? צוללים למים העמוקים

בפסקאות הבאות נעבור יחד על סעיפים חשובים המצויים בהסכמי שכירות לפי מבנה די נפוץ של הסכם שכירות – אסביר אודות כל חלק וכל סעיף את עיקר המשמעות שלו, אתן דוגמאות, טיפים ורעיונות להתמודד עם מצבים שונים. שנתחיל?

חלק ראשון – כותרות, הואילים ומבוא

כותרת ההסכם והצדדים לו

ככל ולא מדובר בדירה בדמי מפתח (המוכרת גם בשם "דיירות מוגנת"), אני נוהג להקפיד לציין זאת בכותרת ההסכם – "הסכם שכירות בלתי מוגנת".

תוודאו שהצדדים להסכם הם בעל הנכס, המשכיר, מצד אחד, והשוכר/ים מצד שני.

וודאו שהשמות ופרטי הזהות של כל הצדדים תואמים לפרטים המופיעים במסמכי הזהות שלהם (ת.ז. / תעודת התאגדות וכו').

שימו לב: על מנת שהסכם השכירות יהיה מחייב את בעלי הנכס ואת השוכר, יש לוודא שכל בעלי הנכס מופיעים כצד להסכם וחתומים על גבי ההסכם (בין אם בעצמם ובין אם על ידי מורשה מטעמם שמונה כדין).

אני מקפיד לציין גם כתובת למשלוח דואר לצרכי ההסכם, לצד טלפון נייד וכתובת דוא"ל – כמענים קבילים לצרכי משלוח הודעות שונות בקשר להסכם השכירות.

הואיל בטובך: פרק "ההואילים" – מה זה הואיל ולמה צריך אותו?

נתחיל בהודעה מרגיעה – אין שום חוק שמחייב אתכם לכתוב פרק "הואילים" בהסכם השכירות. "הואיל ו" זו סך הכל דרך נוספת לומר "מאחר ש" או "בעקבות כך ש" או "בגלל ש".

פתיחת הסכם שכירות בפרק ההואילים הוא מנהג רווח שמטרתו היא מעין "הצהרת כוונות" ראשונית וכללית ביחס לרצונות הצדדים לחתום על הסכם השכירות, לאחר שבדקו את שבדקו וגמרו בדעתם לחתום על הסכם שכירות.

באופן אישי אני מקפיד שהפרק הזה יהיה קצר וקולע. המשכיר מצהיר שהוא בעל הזכות בנכס, השוכר מצהיר שבדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו, הצדדים מצהירים שברצונם להסדיר את היחסים המשפטיים ביניהם כמפורט בהסכם שעוד רגע יגיע – ויאללה, יצאנו לדרך.

כמובן שלא כל המקרים כל כך פשוטים.

ישנם מקרים מסובכים יותר (למשל זכויות בעלות שטרם נרשמו, כגון זכויות מכח ירושה, כאשר השכירות היא מהיורשים) ועוד מגוון מצבים שמצריכים התייחסות מיוחדת. עורך דין נדל"ן מומחה עם ניסיון רב בעריכת הסכמי שכירות ידע לנסח את פרק ה"הואילים" בהתאם למורכבות המצב ולבדיקות מקדימות שערך, ולהגן על זכויותיכם.

מבוא, נספחים והגדרות

בפרק זה נהוג לבצע התאמות והגדרות משפטיות אשר ינחו את הקורא ואף את בית המשפט המוסמך כשיידרש לפרש את החוזה במקרה של מחלוקת חלילה.

באופן אישי אני מעדיף להגדיר מונחים מרכזיים שחוזרים על עצמם בהסכם השכירות, במסגרת פרק זה, למשל:

  • המושכר (גוש, חלקה, כתובת, הצמדות אם ישנן, החרגות אם ישנן, הפניה לנספח תכולה שנותרת בנכס אם יש ועוד). כמובן שיש לוודא שתיאור המושכר תואם לנכס המדובר.
  • חוקי הגנת הדייר – מקבץ של חוקים ותקנות שמיותר לחזור עליהם בכל פעם (מטרתם להבהיר בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, שאין יחסים קודמים בין הצדדים וכי לא שולמו דמי מפתח או כל טובת הנאה אחרת בגין זכות השכירות ולכן מדובר בשכירות שאינה מוגנת).
  • הסכמת המשכיר – מונח שגור, שמכפיף מעשים מסוימים של השוכר להסכמת המשכיר, לצד הגדרה כמובן איך תינתן אותה הסכמה.

ועוד שלל אפשרויות כיד הדמיון הטובה והנסיבות של כל הסכם, צד, ונכס.

שינויים בהסכם השכירות

על מנת להקנות לצדדים וודאות, מומלץ לקבוע שלא יהיה תוקף לכל שינוי בתנאי ההסכם (בכתב או בעל פה) אלא אם כן יערך בכתב וייחתם ע"י כל הצדדים להסכם.

הצהרות והתחייבויות הצדדים

משכיר או שוכר – הגישה שמנחה אותי תמיד היא תהיה אמין ושקוף!

זה המקום של המשכיר להצהיר את כל מה שידוע לו ביחס לנכס (גם את הדברים הפחות נעימים כמו למשל עבודות בניה בקרבת הנכס, פרויקט התחדשות עירונית שצפוי להתרחש בקרוב, ועוד).

נוסף על כך, כדאי לוודא שהמשכיר מצהיר שהוא הבעלים הבלעדי של הנכס, שאין לו כל מניעה חוקית או חוזית לחתום על ההסכם, כי לא העניק לצד ג' כל זכות נוגדת בנכס ועוד.

כדאי לוודא שהשוכר מצהיר שהוא ראה ובדק את המושכר וסביבתו מכל בחינה וכי על בסיס אותן בדיקות הוא מתקשר בהסכם; כי הוא מוותר על כל טענה בדבר פגמים ומומים נסתרים במושכר שלא ניתן לגלות בבדיקה סבירה; כי המושכר ישמש למטרה מוגדרת ולה בלבד; כי השוכר יתגורר או ישתמש במושכר רק עם הגורמים המפורשים המוזכרים בהסכם (ולא להשאיר את הנושא הזה פתוח!); מתי ואילו חשבונות שוטפים צריך להעביר השוכר על שמו (חשמל, מים, ארנונה), ועוד.

טיפ זהב I: צרפו להסכם "נספח תחזוקה" של הנכס וחייבו את השוכר בגדרי ההסכם לתחזק את המושכר לפי נספח התחזוקה הנ"ל. בין ההוראות שמומלץ לכלול בנספח התחזוקה אפשר לחשוב על ניקוי תקופתי של מסנני המזגנים (פילטרים); ניקוי תקופתי של מרזבים; תחזוקת גינה / בריכת שחיה אם ישנה; תחזוקה כללית של הנכס ונקיונו (כיורים / ברזים / רצפות / פרקט וכו' – כל נכס ומאפייניו), ועוד.

זה אולי נשמע קטנוני, אבל בייחוד בנכסים יקרים יותר, בנכסים חדשים או בנכסים משופצים – לא הייתם רוצים לעשות תיאום ציפיות הדדי מראש בנוגע לתחזוקת הנכס, מאשר להתווכח ולריב בסיום תקופת השכירות או חלילה לגלות שקיבלתם בחזרה נכס לקוי?

טיפ זהב II: אם מדובר בדירה חדשה מקבלן מומלץ להתייחס לכך באופן נפרד ומפורש! לא אחת דירות קבלן חדשות סובלות מליקויים, הן בתקופת הבדק והן בתקופת האחריות. כדאי להוסיף סעיף בהסכם שמגדיר את זכויות וחובות הצדדים ביחס לכך ובפרט כי השוכר מתחייב להודיע למשכיר על כל ליקוי בנכס מיד עם התגלותו (שאחרת, זכויותיו של המשכיר אל מול הקבלן/יזם עלולות להיפגע משמעותית).

טיפ זהב III: ברור שאנשי מקצוע שנכנסים ויוצאים מהבית שלך, גם אם הוא בשכירות – זה לא מחזה נעים. כדאי לציין מראש שהדבר עלול לקרות ולקבוע זמנים ותנאים בקשר לתיקון ליקויים כאמור.


תקופת השכירות ודמי השכירות

נשמע מעט מובן מאליו, אבל גם כאן חשוב לדייק. חוזה שכירות יכול להיות לתקופות שונות ובמחירים שונים ומשתנים.

חובה לקבוע מראש עם השוכר:

  1. מה היא תקופת השכירות המדויקת. אל תסתפקו בציון כללי של מספר חודשי השכירות. דאגו לציין תאריכים מדויקים (מתאריך XX.XX.XXXX ועד תאריך XX.XX.XXXX).
  2. מה הם דמי השכירות המדויקים וביחס לאיזה תקופה הם נקובים (רלבנטי בעיקר אם יש עדכונים של דמי השכירות במהלך החוזה / אופציה).
  3. אם דמי השכירות מתעדכנים באמצע התקופה או לאור מימוש אופציה – לנקוב בסכום המדויק שלהם ולא רק בשיעור כזה או אחר.
  4. באיזה מטבע ישולמו דמי השכירות.
  5. כיצד ישולמו דמי השכירות (רמז – רק בצ'קים, ורק מראש עבור כל תקופת השכירות. אל תוותרו על זה!).
  6. באילו מועדים בדיוק ישולמו דמי השכירות ועבור איזו תקופה (רמז – מומלץ לגבות תמיד מראש ולא בדיעבד. אם לדוגמה הסכמתם על תשלום חודשי אזי הגביה תהיה ב-1 לכל חודש עבור אותו החודש, ולא בסוף או באמצע החודש).
  7. אם מדובר בנכס מסחרי או אם חל מע"מ – יש להתייחס גם לנושא זה באופן מפורש ולהבהיר על מי חל המע"מ וכיצד הוא ישולם.


אופציה להסכם שכירות – האם כדאי בכלל לתת אותה ואיך עושים זאת נכון?

יש אמונה רווחת שאופציה היא למעשה זכות, צ'ופר, מעין בונוס לשוכר. ובכן חבריי, אני מצטער אך עליי לנפץ את המיתוס הזה.

אופציה, ובאנגלית Option משמעותה אפשרות. אפשרות למי? אפשרות למה? מתי? תמורה מה? הו! נראה לי שהבנתם את הנקודה.

אופציה היא בדיוק מה שתעשו ממנה – היא יכולה להיות מנוסחת בצורה שמיטיבה עם השוכר, והיא יכולה להיות מנוסחת בצורה שמיטיבה עם המשכיר.

בקיצור, כדאי לקבוע את התנאים שלה: האם היא מוגבלת בזמן, מתי היא תופעל, באילו תנאים, מתי היא תיפקע, ולמי (אם בכלל) יש זכות לנצל או לבטל אותה.

אופציה היא מה שאתם תרצו לעשות ממנה – וברוך השם מגוון האפשרויות רחב.

הנה דוגמה חיה מאחד מהסכמי השכירות שערכתי עבור לקוח שלי, שהשכיר את אחת מדירותיו לאחרונה:

סעיף אופציה לדוגמה מחוזה שכירות שערך עו"ד איתי שאנס

בדוגמה הזו הוסכם על אופציה בת 24 חודשים, ננקבו תאריכים מדוייקים, הובהר כי עצם מימוש האופציה מותנה בכך שהשוכר מילא עד לאותו מועד את כל התחייבויותיו (לדוגמא – שילם את דמי השכירות, שילם את חובותיו לרשויות, לא הטריד את השכנים [אם היה סעיף שדן בכך] וכו').

כמו כן, ניתנה מסגרת זמנים ברורה (14 ימים בדוגמה שלנו – ראה סעיף 7.3 בדוגמה שהבאתי בפסקה הקודמת) שבמסגרתה השוכר צריך להחליט אם הוא רוצה לממש את האופציה או לא, צוין האופן שבו עליו להודיע על רצונו זה (בכתב), והוסברו ההשלכות של אי נתינת הודעה כזו במועד (ביטול האופציה).

אגב, אם 14 ימים נשמעים לכם כזמן מועט, אל תשכחו שגם השוכר וגם המשכיר מודעים לסעיף הזה כבר ביום חתימת החוזה. השוכר מחזיק ומשתמש בנכס בתקופת השכירות ובוודאי שגם יודע, יותר טוב מכולם, מה הכוונות שלו לגבי העתיד – אם להישאר או לעזוב, ומתי.

גם המשכיר כמובן יודע מה כוונותיו לגבי העתיד (לשפץ, לעבור לגור או להשתמש בנכס בעצמו וכיו"ב).

לכן, ומאחר וכל אחד מהצדדים – השוכר והמשכיר – יודעים לרוב מה הן הכוונות האמיתיות שלהם לגבי העתיד, שם המשחק בסעיפי אופציה שמנוסחים במקצועיות הוא "וודאות".

סעיף אופציה חכם ואיכותי הוא כזה שייצר וודאות לשוכר ולמשכיר ולא כזה שיאפשר "למתוח ולמרוח" את משך הזמן שבו השוכר מחליט אם לממש את האופציה או לא.

וודאי שהשוכר כבר יודע זמן מה לפני כן על רצונותיו (אם להאריך או לא), וגם ההיפך הוא נכון (לרוב) – המשכיר יודע אם יש לו כוונה להשכיר את הנכס לטווח ארוך או לא. לכן, עצם תחימת המועדים למתן הודעה בדבר מימוש האופציה בצורה מוגדרת ומצומצמת עושה רק טוב לכולם (מניסיון).

כך, השוכר יכול להתחיל לחפש נכס אחר זמן סביר לפני, והמשכיר יכול להתחיל לחפש שוכר אחר – זמן סביר גם כן (בדוגמה זו – 3 חודשים) – WIN WIN במיטבו.

לצערי – נתקלתי בלא מעט הסכמים בהם סעיפי האופציה מנוסחים בצורה עמומה ולא ברורה. מדובר באחד המקורות העיקריים לבעיות וסכסוכים בין משכיר ושוכר, ולרוב כאשר סעיפי האופציה מנוסחים בצורה לא בהירה גם מתווסף מימד של לחץ זמן כי הויכוח צף בסמוך לסוף התקופה / חידוש ומימוש האופציה.

לכן, מומלץ שלא להקל ראש בסעיף האופציה. גם אם מצאתם חוזה באינטרנט או קיבלתם אחד במייל מחבר / קרוב משפחה אחר – אל תשכחו שגם את ההסכם הזה ערך עורך דין, שהתאים אותו לנסיבות מסוימות (וככל הנראה ההסכם האומלל הזה עבר עוד אינספור עריכות לא מקצועיות מאז. כל עוד אין בעיות אז מי בכלל זוכר את החוזה? אבל זו בדיוק הנקודה – את החוזה שולפים והכי צריכים כשיש בעיות, ולא כשהכל בסדר).

גם אם אתם מחליטים לעשות את זה לבד (מה שכמובן לא מומלץ, ולא רק מהסיבה הזו) – תעשו זאת נכון ומדויק. לא בטוחים? צרו קשר, אני אדאג לשאר.


מה המצב? – על מצב הנכס ואופן מסירתו

רצוי לתאר במסגרת הסכם השכירות מה מצב הנכס בעת המסירה שלו (כמובן, יש לצרף פרוטוקול מסירה תואם ולצלם תמונות של הנכס מיום המסירה).

תיאור מילולי בהסכם ובפרוטוקול המסירה, לצד תמונות וסירטונים מרובים ככל הניתן ממועד המסירה – יעזרו לכם לצמצם מחלוקות.

הנכס ישן? חדש? צבוע? יש רטיבויות? חורים בקירות / תקרות / רצפות? החלונות במקום? תקינים? יש מים בכל הברזים? המזגנים עובדים? הבנתם את הקטע אני מניח, פשוט ציינו זאת.

לעתים, רצוי להסתייע בשירותיו של מהנדס שיבצע עבורכם בדיקות שונות בקשר לנכס, אך הדבר ממש לא בגדר חובה וכמובן שהוא כרוך בעלויות נוספות.

טיפ זהב: אל תשכחו לציין בהסכם באיזה מצב אתם רוצים שהנכס יוחזר. האם באותו מצב כפי שהתקבל (בהתאם לפרוטוקול המסירה והתמונות)? האם במצב שבו הוא נעזב ללא תיקונים? אם הסכמתם שהנכס יצבע לפני שהוא חוזר אליכם – באיזה צבע? כולל התקרות או רק הקירות?

הסברים מפורטים אולי נראים מצחיקים בזמן המשא ומתן והחתימה על החוזה, אבל הם לא פחות מיהלומים ברגע האמת.

כאשר מגיע הרגע הרלבנטי (סוף החוזה במקרה הזה), הזיכרון לא תמיד חד (וגם אם הוא חד – כל עוד לא הוסכם אחרת איך תוכיח?) ולכן חוזרים לחוזה. אם פירטתם בצורה ברורה את ההסכמות אליהן הגעתם במסגרת החוזה – אתם יכולים לישון בשקט גם לעוד עשור.


תיקונים בנכס – מה, מו, ועל מי?

להפתעתי הרבה, משום מה נושא התיקונים בנכס לא זוכה לתשומת לב ראויה במשאים ומתנים חוזיים רבים שאני עורך (לפחות לא על ידי הצד שמולי).

בין אם מדובר בנכס למגורים, ובין אם מדובר בנכס מסחרי (משרד, תעסוקה, מסחר וכו') – שכירות, מעצם טיבה, היא רק שכירות.

מצד אחד – הנכס (ולרוב גם מערכותיו) היו וימשיכו להיות בבעלות המשכיר גם אחרי שהשכירות תסתיים.

מצד שני – השוכר מבצע שימוש יום יומי בנכס עצמו והוא אחראי לתפעול ולאחזקה השוטפת שלו.

בשורות הבאות אעשה לכם קצת סדר בדברים. נתחיל בהסבר על גבולות הגזרה הברורים של החוק (שמהם אי אפשר לסטות) ולאחר מכן נעבור לכל המצבים שההסדרה שלהם לא נכפתה על ידי המחוקק. שנתחיל?

כאשר מדובר בדירת מגורים – ברירת המחדל קבועה בחוק השכירות והשאילה

החוק קובע ברירת מחדל מדורגת באשר לחלוקת האחריות על ליקויים ופגמים בדירה מושכרת. נקודת המוצא של המחוקק היא שהמשכיר, הוא אחראי לנכס, אלא אם השוכר היה לא בסדר. מה הכוונה לא בסדר? כבר נסביר.

אחריות המשכיר – לא תוכל להתחמק מזה

אם מדובר בדירת מגורים, אני מזכיר, ברירת המחדל החוקית היא שהמשכיר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה, עם כמה סייגים. הכלל הזה קבוע בסעיף 25ח.(ב) לחוק.

באיזה מצבים המשכיר לא חייב לבצע תיקונים בדירה?

  1. כשמדובר בליקויים או פגמים "קלי ערך". החוק מגדיר את המונח הזה, "קלי ערך", באופן עמום במתכוון כי זה פשוט לא הגיוני להכניס לספר החוקים את כל המצבים האפשריים שבהם מדובר על "קטנות". במשך השנים בתי המשפט יצקו תוכן למונח הזה (בעיקר על דרך השלילה בגלל שתיקים שמגיעים לבתי המשפט הם על דברים משמעותיים יותר ולא על דברים קלי ערך), אבל ברור שההגיון הפשוט של כל אחד מאיתנו הוא נקודת מוצא טובה. רוצים דוגמאות מהחיים לליקוי קל ערך? נורה שנשרפה, למשל. תפעילו את ההגיון הבריא.
  2. כשמדובר בליקויים או פגמים שנגרמו עקב שימוש "בלתי סביר" של השוכר בדירה. גם כאן, החוק מגדיר את המונח הזה, "בלתי סביר", באופן עמום במתכוון. בדומה לדוגמה הקודמת, גם בעניין הזה זה פשוט לא הגיוני לדון בספר החוקים בשאלה מה כן סביר ומה לא סביר. גם למונח זה אגב במשך השנים בתי המשפט יצקו תוכן ואין טעם להרחיב בנושא כי זה תלוי בנסיבות של כל מקרה ספציפי (יש לכם שאלה? לייעוץ פרטני צרו קשר).

מתי המשכיר צריך לבצע תיקונים בדירה (ועל חשבונו)?

בשני המצבים ההפוכים ממה שתיארנו בפסקה הקודמת, כלומר:

  1. כשמדובר בליקויים או פגמים שאינם קלי ערך. ראו ההסבר בסעיף 1 למעלה.
  2. כשמדובר בליקויים או פגמים שלא נגרמו עקב שימוש בלתי סביר של השוכר בדירה.

ובכן, כאשר מדובר באחד המצבים המתוארים לעיל ביחס לדירת מגורים – למשכיר אין ברירה ומבחינה חוקית הוא מחויב לבצע את התיקונים בדירה על חשבונו.

שימו לב – לעתים קרובות בעלי נכסים חושבים שאם בחוזה לא מוזכר נושא התיקונים, או אם תחת סעיף התיקונים כתוב שהשוכר הוא זה שחייב לבצע את התיקונים האלה, אז זה בסדר. חברים יקרים – זו טעות חמורה!

על פי סעיף 25יד. לחוק השכירות והשאילה – ההוראות שהרגע תיארנו (בשכירות של דירות מגורים) אינן ניתנות לשינוי אלא לטובת השוכר בלבד.

מה יקרה אם בכל זאת תכניסו הוראות סותרות בחוזה אתם שואלים?

ברגע חתימת החוזה לא יקרה כלום. אתם תמשיכו לחיות כרגיל, ובע"ה גם לא יכה בכם ברק.

אבל… אם חלילה בעתיד תגיעו למצב שבו השוכר ידרוש תיקון מוצדק, אתם תסרבו, והנושא יתגלגל לפתחו של בית המשפט – בית המשפט פשוט יפסול את סעיף כזה וככל הנראה גם יחייב אתכם בביצוע התיקונים ו/או בתשלום הנזקים שנגרמו עקב אי ביצועם ועוד.

תכבדו את החוק ואל תתחכמו, אחרת זה עלול לחזור אליכם בהפוכה.

תוך כמה זמן המשכיר צריך לבצע את התיקונים בדירה?

תלוי בסוג הליקוי או הפגם – אם מדובר בליקוי / פגם רגיל או דחוף.

מה זה ליקוי או פגם דחוף?

אולי התשובה הזו תרגיז אתכם, אבל ככה קבע המחוקק. פגם דחוף (או בלשון החוק "פגם שתיקונו דחוף") הוא "פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר" (שוב הסבירות הזו?!) כן כי המציאות עולה על כל דמיון.

בכל אופן, ההגיון הבריא של כל אחד מאיתנו לרוב עושה עבודה די טובה. לצורך העניין אם יש פיצוץ צנרת והדירה מוצפת – ברור שזה מצב שלא מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. לעומת זאת, אם דלת חדר השינה קצת חורקת (ולא בגלל שימוש "לא סביר" של השוכר) אז ברור שאפשר להמשיך לחיות בדירה באופן סביר.

  1. כאשר מדובר בתיקון של פגם או ליקוי רגיל (שתיקונו אינו דחוף) – לרשות המשכיר עומדים 30 ימים לכל היותר ממתי שהשוכר ביקש ממנו לבצע את התיקון.
  2. כאשר מדובר בתיקון של פגם או ליקוי שתיקונו דחוף – לרשות המשכיר עומדים 3 ימים לכל היותר (ועדיף אפילו לפני אם אפשר וצריך. 3 ימים זה המקסימום).

מה קורה אם המשכיר בכל זאת לא מבצע את התיקונים?

אם המשכיר לא עמד בחובת התיקון כמו שתיארנו למעלה, לאחר שהתבקש על ידי השוכר, החוק נותן לשוכר כמה דרכי פעולה אופציונליות (ראו סעיף 9 לחוק):

  1. תיקון עצמי על ידי השוכר והחזר הוצאות (סבירות) על ידי המשכיר.
  2. הפחתת את דמי השכירות באופן חד צדדי על ידי השוכר (!) לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת דמי השכירות לפי החוזה.
    ונדגים בעברית קלה – אדם שוכר דירה תמורה 12,000 ש"ח לחודש; ב-1 לחודש ספטמבר אירע פיצוץ צנרת שגרם להצפה בדירה כך שבמשך 10 ימים לא היה אפשר לגור בה, והמשכיר סירב לתקן את הבעיה וטיפל בה רק ביום ה-11. המשמעות היא שעבור אותם 10 ימים (המהווים שליש מתקופת מחודש השכירות ספטמבר באותה שנה) – השוכר רשאי על פניו לקזז 1/3 מדמי השכירות של אותו החודש, כלומר 4,000 ש"ח.
  3. במקרה של הפרה יסודית של הסכם השכירות, השוכר רשאי גם לבטל את החוזה בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק החוזים תרופותבנוסף על הסעדים שפירטנו בסעיפים 1 ו-2, וזאת מכח סעיף 26 לחוק השכירות והשאילה הקובע כי תרופות שניתנות לצדדים לפי חוק השכירות והשאילה באות להוסיף על הוראות חוק החוזים ולא לגרוע מהן.

מעניין, לא? אז זה לא נגמר פה.

אחריות השוכר על פי חוק – אלא אם הוסכם אחרת לטובתו

בהתאם להוראות סעיף 25ח.(א)(1) לחוק, השוכר אחראי על כל ליקוי ופגם בדירה שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר.

הוראות החוק ברורות. בסעיף קטן (2) לאותו סעיף, המחוקק ממשיך ומסביר גם כי על השוכר לתקן על חשבונו את הליקויים המפורטים לעיל, אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת.

מה זה אומר בעברית עוד יותר פשוטה?

אם השוכר השתמש בדירה בצורה לא הגיונית, חסרת אחריות, או בלשון החוק "בלתי סבירה" (מונח עמום בכוונה, זוכרים?) – אז הוא אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי ופגם שיהיה כתוצאה מכך.

כמובן, כאשר לא מדובר בדירת מגורים – האמור לעיל כלל לא רלבנטי שכן הוראות החוק אליהן התייחסנו הן רק ביחס להשכרה של דירת מגורים.

עניינים שבהם לא ניתן לפגוע בשוכר דירה למגורים גם אם כתוב אחרת בחוזה

חוק השכירות והשאילה אמנם "מפגר" ביחס למדינות אחרות כמו גרמניה או אנגליה בכל הקשור להגנה על שוכרים, ובכל זאת יש בו אלמנטים שמגנים עליהם.

כך למשל, נזכיר שוב את סעיף 25יד. לחוק השכירות והשאילה שכותרתו "איסור התניה". התניה הכוונה תנאי.

המחוקק קבע למעשה כי בחוזי שכירות למגורים אסור להתנות, כלומר לשנות או לסטות מהוראות החוק ביחס לנושאים מסויימים, אלא לטובת השוכר בלבד.

באילו נושאים אסור לסטות מהוראות החוק אלא לטובת השוכר בדירות מגורים (המגבלות של סעיף 25יד. לחוק)?

נפרט את חלקם:

  1. הדירה חייבת להימסר כשהיא נקיה מכל זכות הנוגדת את זכויות השוכר אחרת הדירה תיחשב כדירה שנמסרה עם "אי התאמה" (ראו סעיף הבא). גם את זה לא ניתן לשנות (סעיף 6 לחוק).
  2. סעיף הפוטר את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגביל את אחריותו במצב שהוא ידע או היה עליו לדעת על כך והוא לא גילה לשוכר – פשוט בטל. את הקביעה החוקית הזו המצויה סעיף 8 לחוק לא ניתן לשנות (מזכיר, בחוזה לדירת מגורים).
  3. לא ניתן לגרוע מהתרופות שהחוק מעניק לשוכר במצב שבו המשכיר לא מתקן פגם או במצב של אי התאמה (סעיף 9 לחוק) – תרופות עליהן דיברנו כאן למעלה.
  4. לא ניתן לגרוע מהסעיף הפוטר את השוכר מחובת תשלום דמי השכירות במצב שיש נסיבות שקשורות בדירה או בדרכי הגישה אליה (סעיף 15 לחוק, שחל כמובן בכפוף למגבלות המפורטות בו. רלבנטי לזמן מלחמה ושאלת הממ"ד שעלתה בזמן מלחמת "חרבות ברזל", אגב).(סעיף 23 לחוק)
  5. לא ניתן לקבוע שדירה שאינה ראויה ומתאימה למגורים היא כזו שכן. הדירה חייבת להיות מתאימה למגורים (סעיף 25ה. לחוק) וראויה למגורים (סעיף 25ו. לחוק).
  6. כל נושא התיקונים בדירה למגורים – בהם דנו בפרק הקודם. לא ניתן לסטות מהוראות החוק בהיבט זה.
  7. לא ניתן לגרוע מההגנות המוקנות לשוכר בחוק בכל הכרוך בבטחונות (לדילוג לפרק הבטחונות לחץ כאן).
  8. אסור לקבוע סעיף בחוזה שכירות המאפשר למשכיר לבטל את החוזה בלי שום סיבה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול זהה (סעיף 25יג.(א) לחוק).
  9. אם המשכיר לקח לעצמו את הזכות להוציא את השוכר בלי סיבה מהדירה, אסור שההתראה תהיה פחות מ-90 יום וכן במצב כזה גם לשוכר יש אפשרות אוטומטית לסיים את החוזה בהתראה של 60 יום (סעיף 25יג.(ב) לחוק) – נושא אליו עוד נתייחס קצת בהמשך.

מה כן אפשר לקבוע בהסכם שכירות לעניין תיקונים? כיד הדמיון הטובה, עם סייגים

וכעת, אחרי שקראתם והבנתם את גבולות הגזרה החוקיות לעניין התיקונים (ועוד), אציין בקיצור שכל מה שלא אסור על פי חוק – מותר.

כמה למה ואיך? כפי רצונכם ובהתאם להסכמות שבין השוכר למשכיר כמובן. אני מזכיר בעניין הזה שוב – אם כלל לא מדובר על דירה למגורים, כל המגבלות של סעיף 25יד לחוק בכלל לא רלבנטיות. המגבלות האלו חלות רק ביחס להשכרה של דירות מגורים).


מיסים ותשלומים שוטפים

באופן כללי, חלוקת האחריות בנוגע למיסים ולתשלומים השוטפים די ברורה ומובנת מאליה. השוכר משלם את דמי השכירות, את המסים ואת התשלומים השוטפים שחלים על הדירה או שנובעים מהשימוש שלו בה (מים, גז, חשמל, ועד בית וכו') – והדבר מוסדר אפילו, תתפלאו, במסגרת החוק (בסעיף 25ט.(א)).

אגב, גם על נושא התשלומים החלים על השוכר ביחס לדירת מגורים, חלות המגבלות של סעיף 25יד.

ככל ותנסו לגלגל הוצאות אחרות שאינן מפורטות בחוק, בכל הקשור בדירת מגורים בכל אופן, על גבי השוכר – קחו בחשבון שאם זה יגיע לפתחו של בית המשפט ככל הנראה שתפסידו.

בעבר למשל כאשר שר האוצר דאז, משה כחלון, קידם את חקיקת מיסוי על דירה שלישית ומעלה (שנפלה בסוף) – נוצרה מגמה של משכירי דירות להוסיף סעיף שאומר ש"אם החוק הזה יעבור, המס שמכוחו מוטל עלינו יגולגל עליך, השוכר".

ובכן חברים יקרים, החוק אמנם לא עבר אז אבל אם הוא היה עובר, ובית משפט היה נדרש למקרה עם חוזה ובו סעיף כזה, אני סבור שהסעיף הזה לא היה מכובד. למה? כן כן, חברנו הטוב – סעיף 25יד. והמגבלות שלו.

אם לא מדובר על דירת מגורים הסיפור שונה, ובהחלט יש חופש פעולה רחב הרבה יותר לחלק את נטל הנשיאה בעלויות הנכס השוטפות ובמיסים החלים עליו, על שני הצדדים – השוכר, והמשכיר.

אז הבנתם באיזה עולם אתם חיים? מגורים / לא מגורים? מזל טוב!

עכשיו נשאר רק לעצב את החוזה כרצונכם (וכרצון המחוקק, אם זו דירה, נו..).


גישת המשכיר לנכס

מדובר באחד הסעיפים שעין לא מקצועית נוטה לדלג עליהם, ועין מקצועית פחות – לא מפנימה מספיק, לדעתי האישית כמובן, את החשיבות הרבה שלו.

בקצרה, מדובר על סעיף די סטנדרטי שאומר שלמשכיר שמורה הזכות להגיע ולבקר בנכס "בתיאום מראש" עם השוכר תוך "זמן סביר" (מונחים עמומים במתכוון, כדי לא לכבול את ידי הצדדים לחוזה).

מתי המשכיר צריך גישה לנכס או למה מדובר בסעיף כל כך חשוב?

בואו נחשוב יחד עם סיטואציות נפוצות אפשריות, שיצריכו את המשכיר (או כמובן מי מטעמו) להיכנס לנכס בזמן השכירות:

  1. המשכיר רוצה לבדוק את מצב הנכס. זה יכול לקרות מכמה סיבות:
    • בעקבות תלונות מהדייר.
    • בעקבות תלונות משכנים אחרים בסביבה.
    • בעקבות חששות אחרים שיש לו.
  2. המשכיר רוצה לבצע תיקון בנכס (בעצמו או באמצעות אנשי מקצוע מטעמו).
  3. המשכיר מתכנן פרויקט בניה כל שהוא בקשר לנכס (שיפוץ, בניה חדשה, פרוייקט תמ"א / פינוי בינוי כלשהו וכו').
  4. המשכיר רוצה להשכיר את הנכס לשוכר אחר ולהראות אותו לשוכרים פוטנציאליים.
  5. המשכיר רוצה למכור את הנכס ולהראות אותו לרוכשים פוטנציאליים.

עכשיו תדמיינו שאתם, בעלי הנכס, נמצאים באחת או יותר מהסיטואציות האלו (ולא מדובר ברשימה ממצה), ושהסעיף שמדבר על הזכות שלכם להיכנס למושכר מנוסח בצורה גרועה או לא בהירה מספיק.

במצב כזה אתם נתונים לחסדיו של השוכר, שממילא לא שמח במיוחד מהעובדה שאתם, או מי מטעמכם, רוצים להגיע ולבקר.

רוצים למכור את הנכס והשוכר עושה בעיות

החיים מלאים הפתעות. בין אם תכננתם מראש ובין אם הגיעה לכם הזדמנות או חלילה מחויבות אחרת ואתם עתידים למכור את הנכס המושכר שבבעלותכם, ודאי לא תופתעו לשמוע שהתהליך הזה לא קורה ביום אחד.

לפני, במהלך, ואחרי המכירה יש פעולות שנדרש לבצע שכוללות ביקורים פיזיים בנכס, והנה חלקן:

  1. להראות את הדירה לקונים הפוטנציאליים / מתווכים / אנשי מקצוע אחרים – לפני הרכישה (וגם אחריה).
  2. לעתים נדרש לבצע התאמות קוסמטיות או תיקונים בנכס, כדי למקסם את ערכו.
  3. לאפשר לשמאי מטעם הבנק לבקר בדירה.

אם לא דאגתם לנסח סעיף ברור בנושא, קיימת סבירות לא קטנה שאתם עומדים להיתקל בבעיות, או במקרה ה"טוב" בחוסר שיתוף פעולה. אגב, סיטואציה דומה עשויה להתעורר גם אם תרצו או תאלצו להתמודד עם החלפת שוכר.

בהקשר הזה יש נטיה (טבעית) לחשוב מיד על להוציא את השוכר. "לא משתף פעולה? אני אעיף אותו!". קחו נשימה עמוקה ותקראו את הפסקה הבאה.

דיברנו כבר על המגבלות החוקיות שחלות על חוזי שכירות של דירות מגורים במצב שבו יש סעיף שמאפשר למשכיר לסיים את החוזה ("להוציא את השוכר") ועל ההשלכות של הסעיף הזה (ראו סעיף 9 באותו הפרק). להרחבה נוספת (וחשובה מאוד!) בנושא פינוי / החלפת שוכר במהלך תקופת השכירות לחצו כאן.

אז מה עושים?

דואגים לנסח סעיף ברור בנושא הזה מראש, במקום להקל ראש ולהתחרט בדיעבד.

טיפ זהב I: מצד אחד – תדאגו לציין שהמשכיר רשאי להגיע לבקר בנכס לפי שיקול דעתו וללא מגבלות. מצד שני – תדאגו להיות הגונים והגיוניים. המשכיר לא יכול להגיע מתי שמתחשק לו ולהפתיע את השוכר בנכס. כדאי להשתמש במונחי שסתום שמאפשרים להגיון לפעול כמו "תיאום מראש", "זמן סביר" ו-"שעות סבירות". חוץ מזה, למשכיר יש מפתחות לנכס? תציינו גם את זה.

טיפ זהב II: תציינו מה יהיו ההשלכות אם אחד הצדדים לא יכבד את הסעיף הזה. לדוגמה (רעיונית כמובן, לא מילה במילה מתוך הסכם): "אם השוכר לא ישתף פעולה עם המשכיר שירצה להראות את הדירה לצדדים שלישיים כלשהם, הדבר יהווה הפרה יסודית של ההסכם".


מפגעים ומטרדים

מידי כמה חודשים אני מקבל טלפון מלקוח שהולך בערך ככה "איתי, השכנים שלי מתקשרים בקשר לדייר שלי ואני לא יודע מה להגיד להם. הם מתלוננים שהוא:

מדבר חזק בטלפון / מעשן / ממנגל / מארח / מנגן / הכלבים שלו נובחים / עושים רעש לא נורמלי / זורקים דברים מהמרפסת" ועוד דוגמאות רבות וטובות, או שלא.

"הסברתי להם שאני לא אחראי, ניסיתי לבקש ממנו בצורה יפה שיפסיק אבל אני ממשיך לקבל את הטלפונים הלא נעימים האלה" ואז מגיעה השאלה הבלתי נמנעת – "מה אתה מציע לי לעשות?".

אתם תוהים מה התשובה שלי? אם אני זה שערך עבורכם את הסכם השכירות, אתם יכולים לישון בשקט ולהיות בטוחים שאני אפעל מהר מאוד כדי לשים סוף לבלאגן של השוכר.

הדוגמא הזו מתארת בצורה קצרה וטובה את הסיטואציה ואת החשיבות של הסעיף שעוסק במטרדים ובמפגעים.

אל תוותרו על סעיף שמגדיר מה מותר ומה אסור לשוכר לעשות לא רק בנכס עצמו, אלא גם ביחס לסביבתו, לשכניו ולכל צד שלישי אחר.

זה כולל התייחסות לנושא עישון / רעש / אירוח / בעלי חיים ועוד. אגב, אני לא מתיימר לאסור על השוכר "לחיות בכיף" רק להגביל כמובן במסגרת הנורמלי והסביר את הנושא הזה ככה שאם יבוא יום והשוכר יעבור את גבול הטעם הטוב, לכם תהיה האפשרות לסיים את הסכם השכירות עם אותו שוכר מבלי להיפגע.


ביטוחים

בין אם אתם מעדיפים ללכת על בטוח ובין אם אתם טיפוסים שאוהבים לקחת סיכונים – במקרה הזה אל תתפתו ואל תתפשרו. יצא לכם פעם להוסיף כמה מאות שקלים על הרחבת אחריות  לאיזה מוצר חשמל או טלפון נייד שרכשתם?

על השווי של נכס נדל"ן אין טעם להרחיב. אל תשכחו שמלבד הנכס עצמו והמערכות שלו, ישנם "אובייקטים" אחרים שהם "ברי סיכון" וגם לגביהם צריך לדאוג שיש ביטוח מספיק וביניהם:

  1. השוכרים עצמם.
  2. אנשים שבאים לבקר בנכס / לקוחות / אנשי מקצוע ובעצם כל צד ג' אחר.
  3. התכולה של הנכס.
  4. רכוש אחר שבקרבת הנכס.

אל תתפשרו ואל תחסכו בביצוע ביטוח מקיף מסוג "כל הסיכונים" לדירה, לתכולתה ולצד ג'. וודאו שהסכומים בפוליסה תואמים את המציאות ואל תקלו בכך ראש. ביום פקודה (חלילה) – ביטוח איכותי יחסוך לכם סכומי עתק.

כמו כן, מומלץ לוודא שהשוכר מבצע ביטוח עבור התכולה ששלו וביטוח צד ג' ולדרוש שיתווספו שם סעיפי ויתור על זכות שיבוב כלפי המשכיר. מדובר על "גרושים" שיכולים לחסוך לכם כל כך הרבה כסף שאתם אפילו לא מדמיינים.


העברת זכויות וסאבלט (שכירות משנה)

אז אחרי שכבר דיברנו על מצב שבו אתם רוצים למכור את הנכס והשוכר עושה בעיות, בואו נדבר על שתי נקודות נוספות.

כמה מונחי יסוד לפרק הזה:

העברת זכויות: הכוונה היא האם מותר למשכיר / לשוכר להעביר את הזכויות שלו בנכס לצד ג' במהלך תקופת החוזה.

שכירות משנה, או סאבלט באנגלית: מתקשרת לנושא הראשון (ולכן כמובן גם שמתי את שני העניינים האלו יחד). שכירות משנה היא בעצם אפשרות שניתנת לשוכר (אם מסכימים על כך כמובן) להשכיר את הנכס לשוכר תחתיו (שוכר משנה). בשכירות משנה, הכוונה היא שהשכירות העיקרית (עם השוכר שלכם, איתו חתמתם על חוזה השכירות) עומדת בתוקף מלא ושכירות המשנה לא באה להחליף אותה, אלא כ"משנה", כלומר מתחת לשכירות הראשית. יש לזה השלכות משפטיות שכבר נדון בהן.

האם מותר למכור דירה מושכרת

זוכרים איפה אתם נמצאים? במדריך, ויש שיגידו גם "המדריך" לעריכת הסכמי שכירות. באופן עקרוני זו סוגיה חוזית שכפופה להסכמות שבין הצדדים.

ולכן השאלה היא איך דואגים לעשות את זה נכון?

פשוט. מציינים בחוזה במפורש שלמשכיר יש זכות למכור (ולבצע פעולות משפטיות נוספות כמו שעבודים וכיו"ב) ולהעביר את זכויותיו בנכס לכל מי שיחפוץ, באופן חלקי או מלא, גם ללא קבלת רשות מהשוכר. באופן אישי אני מקפיד להיות הוגן ולציין מראש שזכות זו שמורה למשכיר אך היא כפופה לכך שזכויות השוכר לפי חוזה השכירות לא ייפגעו.

האם כדאי לתת לשוכר לסבלט

אמנם זו שאלה מסחרית במהותה, אבל יש לה גם השלכות משפטיות. בסופו של יום עולם המשפט נבנה, ניזון, מתפתח ומתכתב עם המציאות בשטח.

בואו נסקור בקצרה את כמה מהיתרונות ומהחסרונות של שכירות משנה (סאבלט):

יתרונות חסרונות
שכירות משנה מקנה גמישות לשוכר שוכר משנה שנכנס לנכס בלי שהדבר ידוע ומוסכם מעורר סוגיות ביטוחיות שצריך להתמודד איתן
מאפשרת למשכיר להינות מיציבות תזרימית אם לשוכר הראשי יש צורך בשכירות משנה לא תמיד יש שליטה או שביעות רצון מזהות שוכרי המשנה החדשים שעלולים "לנחות" עליך (אגב, לי באופן אישי יש פתרון מעולה לזה)
פוטנציאל בלאי גבוה יותר לנכס אם מתרבים המשתמשים בו
שוכר המשנה הוא עוד גורם שצריך להתמודד איתו ולהתנהל מולו או ביחס אליו אם יש בעיה (גם לזה יש פתרון מסוים)
עשויה לייצר תאונות מס (בעיקר בהשכרות לטווח קצר נוסח AIRBNB ושות')

סאבלט עלול לעורר סוגיות של מס הכנסה ומע"מ

לעתים, השוכר הראשי שחתם אתכם על הסכם השכירות ירצה בסך הכל את האפשרות להשכיר חלק מהנכס לדייר נוסף כדי לחלוק בנטל. המצב הזה כפי הנראה לא מהווה אירוע חריג (אך כמובן מצריך התייחסות חוזית מול השוכר הראשי).

אך לעתים ישנם שוכרים עם תעוזה, שמעוניינים לשכור דירות על מנת להשכיר אותן בעצמם בשכירות משנה לטווחים כאלו ואחרים. סביר מאוד שאותם שוכרים (או לפחות המנוסים שבהם) יציעו לכם גם תשלום מובטח, תיקונים (קטנים) על חשבונם ו"ראש שקט" בתמורה לכך שתסכימו.

חברים יקרים, צר לי להרוס את החגיגה אבל בואו ונקרא לילד בשמו – מדובר על ניהול עסק לכל דבר ועניין.

במצב כזה, גם אם מדובר בדירת מגורים, המהות המסחרית של עסקת השכירות ביניכם לבין אותו שוכר ראשי היא שכירות למטרה עסקית. ולכך עלולות להיות השלכות משמעותיות שכדאי לכם לבדוק מראש, כגון:

  1. שינוי סיווג הארנונה של הנכס (ממגורים למלונאות).
  2. שינוי סיווג הנכס בתאגיד המים העירוני וחיוב בתעריפים בהתאם.
  3. חבות תשלום במס הכנסה ושלילת מסלולי הפטור או תשלום מס קבוע (בשיעור של 10% על דירות מגורים).
  4. חבות בתשלום מע"מ.

ואם זה לא שכנע אתכם – הנה עוד פרט חשוב

אם השכרתם את הדירה שבבעלותכם בצורה כזו (אגב זה נכון כמובן גם אם עשיתם את זה בעצמכם ולא רק באצמעות שוכר משנה, כן?), המשמעות היא שלמעשה לא הפעלתם דירת מגורים אלא בית עסק.

לכן, כאשר תרצו ביום מן הימים למכור את דירת המגורים בפטור או הקלה כלשהי ממס שבח, המוענקים לדירות מגורים כאלו ואחרות, אתם עלולים להיות מופתעים ולגלות שעצם העובדה שהנכס הושכר כעסק ולא כדירת מגורים שוללת מכם את הזכאות לפטור. אגב, זה יכול להיות כואב מאוד מבחינה כלכלית (שלא תדעו).

אז הנה אגלה לכם סוד – כאשר לקוח שבבעלותו דירת מגורים מגיע אליי ושואל את דעתי על הצעות או יותר נכון הרפתקאות בסגנון הזה (של שוכר שמעוניין להשכיר בשכירות משנה כזו, או אפשרות לשכירות משנה ללא פיקוח) – באופן אישי לרוב, איך נאמר בעדינות? אני לא בעד.

סאבלט עלול לעורר סוגיות של ביטוח

השכרת נכס בשכירות משנה משמעה שנכנס לגור או להשתמש בנכס שלכם צד ג' שאין לו ולכם דבר וחצי דבר.

ואם משהו יקרה לאותו שוכר משנה לא ידוע? ומה אם משהו יקרה לאחד ממבקריו? ומה אם הוא יגרום לנזקים לנכסים אחרים בסביבה או לנזקים או לנזקים לבית עצמו?

צריך לתת את הדעת גם לנושא הזה, להתייעץ עם סוכן ביטוח במידת הצורך וכמובן לדאוג לכך שהסכם השכירות יהיה ברור גם בנקודה הזו – מה שמוביל אותי בדיוק לפסקה הבאה.

אז איך בכל זאת מאפשרים לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה ומגנים על עצמכם

טיפ זהב: אם בכל זאת החלטתם שאתם רוצים לאפשר לשוכר (הראשי) שלכם להכניס תחתיו שוכר משנה, ואחרי שהבנתם וקראתם בפסקאות הקודמות את הסיכונים הכרוכים בכך, לפחות תעשו את זה בצורה מושכלת. איך? ניתן מכת מנע מפורשת ומדויקת, מראש, לחסרונות שמנינו קודם:

החיסרון הפיתרון
שוכר משנה שנכנס לנכס בלי שהדבר ידוע ומוסכם מעורר סוגיות ביטוחיות שצריך להתמודד איתן
  • הטלת האחריות הביטוחית על  השוכר הראשי
  • חיוב השוכר הראשי בעריכת הביטוחים המתאימים גם לשוכר המשנה
  • חיוב השוכר הראשי להציג את אישור והסכמת שוכר המשנה לאמור לעיל
  • לחייב את השוכר הראשי להציג את הסכם שכירות המשנה למשכיר ולקבל את אישור המשכיר לנוסח ההסכם לפני החתימה
  • ברירה לשיקול דעתו הבלעדי של המשכיר ממי להיפרע ובאיזה סדר (שוכר המשנה ו/או השוכר הראשי, בערבות הדדית, וביחד ולחוד)
לא תמיד יש שליטה או שביעות רצון מזהות שוכר המשנה החדשים שעלולים "לנחות" עליך
  • אישור זהות שוכר המשנה מראש על ידי המשכיר
  • כל יתר הדברים שציינתי בעמודה הראשונה
עשויה לייצר תאונות מס (בעיקר בהשכרות לטווח קצר נוסח AIRBNB ושות')
  • איסור מפורש להשכרה בשכירות משנה למטרות שאינן מגורים כשמדובר בדירה כולל השכרות לטווחים בינוניים / קצרים
  • הטלת כל העלויות והמשמעויות המשפטיות לכך על השוכר אם יפר את האיסור, לצד פיצוי מוסכם
  • כל יתר הדברים שציינתי בעמודה הראשונה
שוכר המשנה הוא עוד גורם שצריך להתמודד איתו ולהתנהל מולו או ביחס אליו אם יש בעיה
  • מנגנון פיצוי ושיפוי במידה ויש בעיות עם שוכר המשנה
  • וידוא כי למשכיר יש זכות בלתי מסויגת לפנות את שוכר המשנה עם ובלי קשר לשוכר הראשי, אם יפר את הוראות החוזה הראשי או חוזה המשנה
  • כל יתר הדברים שציינתי בעמודה הראשונה
פוטנציאל בלאי גבוה יותר לנכס אם מתרבים המשתמשים בו

 


האם לתת לשוכר אפשרות לצאת באמצע ההסכם?

My way (or the highway) – האמנם?

לעתים, ישנם מצבים שבהם השוכר רוצה לצאת במהלך תקופת החוזה. כך לדוגמא, חתמתם על חוזה לשנתיים, וכעבור 6 חודשים השוכר מבקש לצאת. מצד אחד לא בא לכם להתעסק עם מציאת שוכר חדש; מצד שני אין לרובכם עניין להיות להקשות סתם ולמה לא להיות נחמד בעצם אם אפשר; מצד שלישי – יש לזה עלויות וזה כרוך בכאבי ראש לכולם; מצד רביעי השוכר חתום כבר על ההסכם ולא כתוב כלום בחוזה בנושא הזה (כלומר אם מותר לשוכר לסיים את החוזה בהתראה מראש).

בקיצור, בלאגן. מה עושים?!

אם לקחתם לעצמכם זכות להוציא את השוכר גם לו מגיע

ברשותכם, נפתח את הדיון באקסיומה החוקית (בה עסקנו בפרקים הקודמים) ולפיה כאשר מדובר בהשכרה של דירת מגורים (ולא של נכסים אחרים, עליהם המגבלה הזו לא חלה), ממילא אם נטלתם לעצמכם זכות בחוזה לפנות את השוכר בכל טווח זמנים שהוא אז אתם כפופים למגבלות של סעיף 25יד:

  1. מותר לכם להוציא את השוכר רק בהתראה שלא תפחת מ-90 יום (כלומר גם אם רשמתם אחרת בחוזה – אין לזה משמעות משפטית).
  2. במצב כזה למעשה הענקתם "אוטומטית" לשוכר שלכם את הזכות לסיים את החוזה בהתראה של 60 יום (מזכיר – סעיף 25יג.(ב) לחוק).

ואם החוזה שותק ולא מתייחס למצב של יציאת השוכר באמצע החוזה?

או. זה המצב היותר מעניין בעיניי. תתפלאו לשמוע שזה ממש לא סוף פסוק! לבעלי נכסים רבים יש נטיה שגויה לחשוב שאם החוזה שותק בנושא הזה (כלומר אם לא כתוב בחוזה שלמישהו מהצדדים יש זכות לסיים את החוזה בהתראה מראש) המשמעות היא שהשוכר כבול ולא יכול לצאת, נקודה. טעות בידכם. טעות מרה. מה? איך? בואו נוריד את מפלס הפאניקה ונדבר עובדות.

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה הוא המקור החוקי לכך, אז בואו ונניח אותו על שולחן הניתוחים:

(א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה
מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

(ב) הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב.

ובעברית פשוטה – אם השוכר שלכם פנה אליכם בדרישה לצאת מחוזה השכירות ולהכניס דייר חלופי או דייר בשכירות משנה, הוא לא יכול לעשות את זה בלי לקבל את ההסכמה שלכם. אז איפה הקאץ'? מותר לכם לא להסכים רק מטעמים סבירים. אם סירבתם מטעמים לא סבירים או אם הצבתם תנאים לא סבירים – השוכר רשאי להעביר את זכות השכירות גם בלי הסכמתכם. מי יחליט אם סירובכם היה מטעמים סבירים או לא? כמובן, בית המשפט. הרי מה שיקרה במצב כזה הוא שהשוכר יבקש, אתם תסרבו, הוא יודיע לכם שהוא מכניס דייר אחר או יכניס דייר אחר, והברירה היחידה שתיוותר בידכם זה להסכים או לתבוע. וכך הנושא יתגלגל לפתחו של בית המשפט.

טיפ זהב I: לא רוצים לתת לשוכר זכות כזו? תציינו בחוזה במפורש שסעיף 22 לחוק לא חל (מותר להתנות עליו).

טיפ זהב II: רוצים בכל זאת לאפשר לשוכר פתח כזה? אל תשאירו את זה ליד החוק או הגורל. תסדירו במסגרת הסכם השכירות את התנאים שבהם השוכר יהיה רשאי לצאת (עם או בלי שוכר חלופי ובאילו תנאים). בכל הכרוך לשוכר משנה, כבר דיברנו.


בטחונות או לא להיות

יצא לכם פעם לשכור אופניים בחו"ל או אפילו לבקש 5 שקלים בקופה הראשית בסופר בשביל עגלה כי בדיוק שכחתם?

אם כן, בטח שמתם לב שאף פעם לא קיבלתם את מה שביקשתם סתם ככה כי ביקשתם יפה, אלא תמיד התבקשתם להשאיר פיקדון כלשהו כתנאי לקבלת הדבר. למה? טבע האדם – האופניים יכולות להיגנב, העגלה יכולה להישבר, ועוד אין ספור דוגמאות אפשריות. נראה לי שהנקודה הובנה וגם בסופרמרקט הבינו את העיקרון.

להשכיר נכס בלי לקבל בטחונות הולמים זה מסוכן בצורה שאין לתאר ביחס לכל הדוגמאות האלו מסיבה פשוטה – השווי של הנכס שלכם גדול עשרות מונים ביחס לשווי של אופניים או עגלה בסופר. למה שתקחו סיכונים?!

אז אחרי שהפחדנו (בצדק), בואו נעבור על רשימת הבטחונות שאסור לכם לפספס:

צ'קים לרשויות ולוועד הבית

אחד התנאים הנפוצים והמקובלים הוא שהשוכר צריך להעביר על שמו, מיד עם קבלת החזקה בנכס, את כל החשבונות השונים (ארנונה, מים, חשמל, גז, ווועד בית).

מה קורה אם השוכר לא מעביר את החשבונות האלו על שמו בזמן, או בכלל? מתחילים להיצטבר חובות על השם שלכם.

מי יקרה אם לא תשלמו אותם? אותה רשות פשוט תתבע אתכם אישית.

מה קורה אם השוכר העביר בזמן את החשבונות על השם שלו אבל הוציא את עצמו אחרי זה באופן חד צדדי? חזרה לתחילת המעגל – החשבון יעבור על השם שלכם (בעלי הנכס) > חובות יצטברו על שמכם > או שתשלמו, או שתתבעו.

אז מה עושים? דואגים לקחת צ'קי ביטחון עבור כל אחד מהגופים והרשויות עמם יש התממשקות:

  1. העירייה או הרשות המקומית שבתחומה מצוי הנכס (בגין הארנונה).
  2. תאגיד המים העירוני באותה רשות (בגין המים).
  3. חברת החשמל (בין החשמל).
  4. חברת הגז שמספקת גז לנכס (אם ישנה, ככל ולא מדובר על אספקה עצמית באמצעות בלונים אלא באמצעות צובר).
  5. וועד הבית (ככל וישנו).

הצ'קים הללו נכתבים לפקודת כל אחד מהגורמים שציינתי למעלה (ככל והם רלבנטיים), נחתמים על ידי מי שמסר את הצ'קים (לרוב השוכר כמובן), אך ללא תאריך וללא סכום. ולמה?

כי צ'ק רגיל עם תאריך הוא בתוקף לשישה חודשים ממועד הפירעון הנקוב בו. מאחר ואינכם יודעים מצד אחד מתי יצטרכו לממש את הצ'קים האלו (אם בכלל) ובאיזה סכום – משאירים את שני הפרמטרים האלו ריקים. שלא תזדקקו…

בטחונות ישירים לפקודתכם – ערבות בנקאית, פיקדון מזומן או למצער צ'קי ביטחון ועָרֵבִים

בנוסף לצ'קי הביטחון שיש לדרוש מהשוכר – צ'קים שמגנים עליכם מפני חיובים ותשלומים כלפי רשויות וצדדים שלישיים אחרים הקשורים במישרין לדירה, עליכם לדאוג גם לביטחונות הולמים למצבים שבהם השוכר עצמו יגרום לכם, באופן ישיר, נזקים או הוצאות.

הנה כמה דוגמאות לבעיות שהשוכר יכול לעשות לכם, ובלי בטחונות נוספים אתם תהיו בבעיה:

  1. לא לשלם לכם שכר דירה בזמן.
  2. לשלם לכם שכר דירה חלקי או לא לשלם בכלל.
  3. לפגוע בנכס או במערכות שלו ולגרום לנזקים כספיים בזמן שהוא גר בנכס.
  4. לסרב לאפשר לכם לבצע תיקונים הכרחיים בנכס – ובכך לגרום לנזקים והתגברותם.
  5. למנוע מכם להראות את הנכס לשוכרים פוטנצאלים, או להפריע ולקלקל מפגשים שהצלחתם לתאם.
  6. למנוע מכם להראות את הנכס לקונים שמתעניינים (במידה וברצונכם למכור את הנכס).
  7. להשיב לכם את הנכס בניגוד להסכם או במצב לא ראוי.

אז מה עושים ואיך מפחיתים את הסיכון? דואגים לקבל בטחונות ישירים לפקודתכם, בנוסף על צ'קי הביטחון לרשויות ולצדי ג'.

בפסקאות הבאות נפרט אודות הביטחונות הישירים שעליכם לקבל בנוסף כאמור, לפי סדר האיכות שלהם (מהטוב ביותר ומטה).

אפשרות ראשונה – פיקדון מזומן – מלך הביטחונות

"אין נאמן ככסף מזומן" – הוא התיאור המדויק ביותר עבור הבטוחה הזו. אגב, "מזומן" הכוונה בהעברה בנקאית ישירה ולא בשטרות נייר.

אז איך זה עובד ומה היתרונות והחסרונות של פיקדון מזומן?

לאחר שהצדדים סיכמו ביניהם כי זו הבטוחה הישירה שתימסר, אנו מסדירים זאת גם באופן מפורש בהסכם השכירות באופן הבא (רעיונית כמובן, ולא באלו המילים):

"מיד עם חתימת ההסכם ולא יאוחר מ-X זמן, השוכר מתחייב להעביר לחשבון הבנק של המשכיר שפרטיו הם Y, סכום של Z ש"ח שישמשו כפיקדון לצורך קיום התחייבויות השוכר לפי הסכם השכירות, כאשר רק פירעון בפועל של מלוא סכום הפיקדון בחשבון הבנק של המשכיר יהווה עמידה של השוכר בהוראות אלו".

אני נוהג לציין גם מה הסנקציה למקרה שהכסף לא מועבר במועד או בכלל – לרוב המשמעות תהיה ביטול החוזה בתוספת פיצוי מוסכם.

בנוסף, ובמיוחד בימים בהם הריביות בבנקים גבוהים מבעבר – אני נוהג לציין למי שייכים פירות כספי הפיקדון ובאילו ערכים הם יושבים לשוכר – ריאליים או נומינאליים (במלואם או בניכוי סכום שבוצע בו שימוש כמובן בהתאם להוראות ההסכם).

היתרונות של פיקדון מזומן

  1. כסף חי אצלכם בחשבון.
  2. ניתן להשקיע ולהינות מפירותיו במהלך תקופת השכירות (יש להסדיר זאת מפורשות בחוזה).
  3. ניתן לפדיון ללא מעורבות צד שלישי (בכפוף להוראות הדין כמובן).
  4. אין לו תוקף (בשונה מערבות בנקאית).
  5. לא כרוך בעמלה לבנק (בשונה מערבות בנקאית).

החסרונות של פיקדון מזומן

  1. אם המשכיר לא משיב לשוכר את הפיקדון, על השוכר לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט (בשונה מערבות בנקאית שבתום התקופה, וככל ולא מומשה, חוזר לשוכר בתום התקופה הנקובה בשטר הערבות).
  2. כרוכה בריתוק סכומה (עבור השוכר).

המגבלה על גובה הפיקדון המקסימלי לפי חוק השכירות והשאילה

סוגיה אחרונה בהיבט זה שחשוב מאוד להיות מודע אליה היא המגבלה הקיימת בסעיף 25י. לחוק השכירות והשאילה ולפיה בחוזה להשכרת דירת מגורים, במידה והוסכם שהשוכר יתן לכם פיקדון מזומן או ערבות בנקאית – אסור שסכום הפיקדון או הערבות (או שניהם יחד) יהיו גבוהים מאחד מהשניים:

  1. סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות.
  2. סכום דמי דמי השכירות לחודש אחד על פי החוזה כפול 3.

אדגיש שוב – הגבוה מבין 2 האפשרויות הללו זה הגבול העליון שניתן לקבל משוכר כבטוחה (בכסף חי), כאשר מדובר בשכירות של דירה למגורים.

אפשרות שניה – ערבות בנקאית אוטונומית – יתרונותיה וחסרונותיה

ערבות בנקאית אוטונומית (או בקיצור פשוט ערבות בנקאית), היא מסמך אותו מנפיק הבנק של השוכר, ובמסגרתו הבנק למעשה אומר למשכיר שהוא, הבנק, ישלם למשכיר כסף עד גובה הסכום שנקוב בו, במקרה שהמשכיר ידרוש זאת מהבנק לאחר הפרה של הסכם השכירות על ידי השוכר.

כדי שהבנק יסכים להנפיק לשוכר את הערבות הבנקאית, צריך שיהיה לשוכר את הסכום הכספי הנדרש בערבות בעובר ושב שלו.

הנפקת הערבות כרוכה בתשלום עמלה (בין 4%-6% בדרך כלל, מגובה סכום הערבות) אותה משלם השוכר לבנק.

הערבות הבנקאית מוגבלת בזמן (לפי מה שהוסכם בין בעל הנכס והשוכר). ברגע שפג התוקף של הערבות, הכסף חוזר לחשבון השוכר (אם לא מומש במהלך חיי הערבות).

היתרונות של ערבות בנקאית אוטונומית

  1. כסף חי ניתן לפירעון מיידי כל עוד הערבות בתוקף.
  2. ביטחון יחסי לשוכר שבתום המועד הנקוב בערבות היא (או יתרתה הבלתי ממומשת) תשוב אליו ישירות מהבנק, ללא תלות במשכיר.

החסרונות של ערבות בנקאית אוטונומית

  1. בתום המועד הנקוב בה היא פשוט פוקעת (ובמצב כזה, אם הסכם השכירות עדיין בתוקף או השוכר טרם התפנה, המשכיר בבעיה).
  2. כרוכה גם היא בריתוק סכומה מחשבון העו"ש של השוכר.
  3. כרוכה בעמלות לבנק (גם בהפקה שלה וגם בחידוש שלה).
  4. מדובר במסמך שאפשר לאבד אותו (בשונה מפיקדון מזומן).

שימו לב! גם על ערבות בנקאית אוטונמית חלה המגבלה על גובה הפיקדון המקסימלי לפי חוק השכירות והשאילה.

המחאה בנקאית לפקודת המשכיר – יצור כלאיים שמהווה פתרון לא רע כשיש חששות הדדיים בין הצדדים

אם קיימים חששות הדדיים בין הצדדים, השוכר חושש שהמשכיר לו ישיב לו את הפיקדון המזומן, והמשכיר חושש שהשוכר לא יחדש את הערבות הבנקאית לכשתפקע – קיים פיתרון ביניים – מתן המחאה בנקאית למשכיר.

מה זה המחאה בנקאית?

נתחיל בכך שהמחאה בנקאית היא כמו כסף מזומן לכל דבר ועניין. מדובר בהמחאה (צ'ק), עם כמה ניואנסינים שונים:

  1. מי שמפיק אותה הוא הבנק (של השוכר במקרה הזה) ולא השוכר או צד אחר.
  2. כתנאי להפקתה, מאחר והבנק הוא מי שחתום על ההמחאה, הבנק גם מוודא לפני כן שיש את הסכום הזה בחשבון העו"ש של השוכר.
  3. רק אם הסכום המבוקש זמין, הבנק מרתק את הסכום מחשבון השוכר, ומפיק את ההמחאה הבנקאית (שנראית כמו צ'ק רגיל לכל דבר ועניין) לפקודת המשכיר.

היתרונות של המחאה בנקאית

  1. מדובר בכלי אמין, שכן הבנק הוא מי שהפיק את ההמחאה ולא השוכר ולכן יש וודאות מוחלטת שיש כיסוי לצ'ק הזה אם יוצג לפירעון.
  2. הפקת המחאה בנקאית כרוכה בעמלה חד פעמית זניחה ואינה כרוך בעמלות נוספות הנובעות מסכום ההמחאה (להבדיל מערבות בנקאית).

החסרונות של המחאה בנקאית

  1. המחאה בנקאית הינה בתוקף ל-7 שנים. לאחר מכן היא חסרת כל ערך.
  2. המחאה בנקאית אפשר לאבד (בשונה מפיקדון מזומן) ובמצב כזה המשכיר, והשוכר, בבעיה.
  3. לא ניתן להשקיע אותה ולהנות מפירותיה.
  4. לא ניתן לבצע מימוש חלקי וככל ונדרש לבצע שימוש, יש לחלט את מלוא הסכום שיעבור במצב כזה ממילא לחשבון המשכיר (מצב אליו יש לתת את הדעת במסגרת הסכם השכירות ככל ובחרתם באפשרות הזו).

אפשרות שלישית – צ'קי ביטחון לפקודתכם – יתרונותיו וחסרונותיו

זו האפשרות הכי פחות מועדפת בעיניי. צ'ק ביטחון לפקודתכם זה צ'ק רגיל, שהשוכר ו/או עָרֵבִים מטעמו מוסרים למשכיר כבטוחה. הצ'ק נכתב לפקודת המשכיר, נחתם על ידי השוכר, אך ללא תאריך.

מבחינת הסכום של צ'ק ביטחון רגיל

מאחר ולא מדובר בהמחאה בנקאית, בערבות בנקאית אוטונומית או בפיקדון מזומן (כפי שהסברנו לעיל) – יש לכך השלכות משפטיות וכספיות:

  1. הסכום שנכתב בצ'ק הרגיל, כלל לא תלוי ביתרת המזומן שיש או שאין לשוכר בעובר ושב.
  2. הסכום שנכתב בצ'ק הרגיל לא כפוף למגבלה על גובה הפיקדון המקסימלי לפי חוק השכירות והשאילה.

ולכן, כמה לכתוב בצ'ק הרגיל? כמה שתסכימו עם השוכר. מאחר ומדובר בבטוחה חלשה יחסית, ושלא חלה עליה המגבלה על גובה הפיקדון המקסימלי, אם אין ברירה – אני ממליץ ללקוחותיי לגבות סכומים גבוהים יותר מהמגבלה (כתלות בסוג הנכס ובבדיקות הנאותות שערכנו לשוכר ולממצאים שעלו מכך).

היתרונות של צ'ק ביטחון רגיל

  1. לא כרוך בעמלות (יתרון לשוכר).
  2. לא מרתק שום סכום מחשבון הבנק (יתרון לשוכר).
  3. ניתן לביטול על ידי השוכר (יתרון מסוים לשוכר, אך מדובר בפתרון שכרוכים בו סיכונים משפטיים והוא שמור למצבי קיצון בלבד, ובוודאי שיש להיוועץ בעורך דין טרם מהלך שכזה. זהירות – ביטול של צ'ק באופן חד צדדי עלולה לסבך אותך בעבירה פלילית וכן בהליכים אזרחיים נוספים. אין לבצע פעולה כזו ללא היוועצות מראש עם עורך דין, וברוב הגורף של המקרים מדובר בצעד שלא מומלץ לנקוט בו).

החסרונות של צ'ק ביטחון רגיל

  1. לא מרתק שום סכום מחשבון הבנק של השוכר – ולכן אין למשכיר שום וודאות אם בעת הצורך הסכום הנקוב בצ'ק יהיה זמין בכלל או לא (חיסרון למשכיר).
  2. ניתן לאבד אותו (חיסרון למשכיר).
  3. השוכר יכול לבטלו בכל עת (למרות שמדובר במהלך שעלול לעלות כדי עבירה פלילית ואף לסכן את השוכר מבחינה אזרחית וגם מבחינה בנקאית, עדיין מדובר בחיסרון למשכיר).
  4. בהיעדר סכום לכיסוי הצ'ק, על מנת לממש את הסכום הנקוב בו יהיה על המשכיר לפתוח בהליכים משפטיים (הכרוכים מן הסתם בזמן, בכסף ובחוסר שקט נפשי).

עָרֵבִים – רצוי בכל מצב

עָרֵבִים, כשמם הם – ערבים לקיום התחייבויות השוכר, אותן לקח על עצמו השוכר במסגרת הסכם השכירות – כולם או חלקם (נתון להסכמות מסחריות).

עד לאיזה סכום קובעים את הערבות? עד מתי הערבות בתוקף? האם אפשר להסתפק רק בערבים ללא בטחונות אחרים? האם אפשר לקחת בטחונות נוספים במקביל? על הכל נענה בשורות הבאות.

המסגרת החוקית לכל נושא הערבויות, מונחת בחוק הערבות.

אז מה היא בכלל ערבות?

מהות הערבות מוגדרת בסעיף 1 לחוק הערבות, בזו הלשון:

(א) ערבות היא התחייבותו של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם שלישי.

(ב)הערבות יכול שתהיה לחיוב כולו או מקצתו, קיים או עתיד לבוא, מתחדש או מותנה, קצוב או בלתי קצוב."

לאיזה חיובים מי שחתום על כתב הערבות יהיה ערב בעצם?

אין ברירת מחדל לעניין הזה והוא נתון לשיקול דעת הצדדים ולהחלטתם. ניתן לקבוע שהערבות היא לכל החיובים של השוכר לפי החוזה, או רק לחלקם (למשל: דמי השכירות, תשלומי הארנונה, מים, גז, חשמל, ועד בית, נזקים, וכו').

עד לאיזה גובה הערבות יכולה להיות?

גם זה נתון להחלטת הצדדים. ערבות יכולה להיות מוגבלת בסכום, ויכולה להיות לא מוגבלת בסכום. ערבות יכולה להיות אפילו מוגבלת בסכום לחיובים מסויימים ולא מוגבלת בסכום לחיובים אחרים. ניתן להגיע לכל הסכמה כיד הדמיון הטובה.

מתי אפשר לדרוש מהערב לשלם את התחייבויותיו לפי כתב הערבות?

התשובה תלויה בהסכמה החוזית אליה מגיעים עם הערב והשוכר. אלו האפשרויות העומדים בפניכם:

  1. דרישה לערב לתשלום מכח ערבותו תהיה רק לאחר שהמשכיר פנה לשוכר, דרש ממנו לתקן את הפרת החוזה והשוכר לא תיקן אותה (בכלל או תיקן חלקית).
  2. דרישה לערב לתשלום מכח ערבותו תהיה בלי קשר לפניה לשוכר. המשכיר יוכל לפנות לערב ו/או לשוכר לפי שיקול דעתו, עם ובלי קשר לפניות קודמות שהיו מטעם השוכר כלפי הערב ו/או השוכר, לפי שיקול דעתו הבלעדי של המשכיר.

מתי הערבות פוקעת?

  1. כשהחיוב העיקרי  – חוזה השכירות – פקע (סעיף 2 לחוק הערבות – "אין ערבות אלא לחיוב בר תוקף").
  2. במועד שהוסכם עליו בכתב הערבות (בכפוף לכך שהחיוב העיקרי כמובן לא פקע).

אגב, להבדיל מפיקעת ערבות – יש מצבים בהם הערב יהיה פטור מהתחייבויותיו, למרות שחתם על כתב ערבות. מתי? זה נושא נפרד ומורכב שמצריך ייעוץ משפטי פרטני.

תשלום דמי השכירות באמצעות צ'קים – גם זו בטוחה פורתא

כפי שציינתי בפרק 2.4, אל תסכימו לשום שיטת תשלום שאינה קבלה של צ'קים (או תשלום של כל דמי השכירות מראש, בהעברה בנקאית שנפרעה בפועל כתנאי למסירת החזקה בדירה). ומדוע? מהסיבה הפשוטה שמבחינה משפטית, צ'ק הוא כמו "פסק דין". אם יש חלילה בעיה, הולכים עם הצ'ק להוצאה לפועל ומתחילים לנקוט בצעדי גביה אגרסיביים למדי כנגד החייב. כמו כן, צ'ק שהוצג לפירעון ולא נפרע מחמת היעדר כיסוי מספיק – "מלכלך" את היסטוריית האשראי של אותו אדם במאגרי האשראי הלאומיים, מעבר לבעיות נוספות שזה גורם לו.

כמו כן, בשונה מהעברה בנקאית (או תשלום מזומן, חס וחלילה – להתרחק כמו מאש) – כאשר הצ'ק בידכם, אתם לא צריכים לחשוש "אולי החודש השוכר יתמהמה ולא יעביר" או "אולי החודש הוא יעביר פחות" וכו'. כך, לא תצטרכו לפחד ולהיות לחוצים מכל 1 לחודש ותוכלו לבנות תזרים יציב ובריא, מבלי חששות.

אגב, אין בעיה שהצ'קים יהיו עבור תקופות שונות (למשל לא אחת לחודש אלא אחת לרבעון) ובלבד שהתשלום תמיד יהיה מראש ולא בדיעבד. כך למשל צ'ק עבור חודש דצמבר בשנה מסויימות צריך להירשם ולהיפרע ב-1 לחודש דצמבר באותה שנה, ולא באמצע או בסוף חודש דצמבר. על אותו משקל, אם הסכמתם על תשלום אחת לשלושה חודשים אז התשלום עבור חודשים ינואר-פברואר-מרץ לשנה מסויימת צריך להירשם ולהיפרע ב-1 לחודש ינואר באותה שנה, עבור שלושת החודשים העוקבים. מדוע? פשוט מכיוון שתשלום בדיעבד חושף אתכם לסיכון שהשוכר פשוט לא ישלם עבור אותה תקופה.


אופן החזרת המושכר בתום תקופת השכירות

בשעה טובה (או שלא) החוזה עתיד להיגמר והשוכר מתקדם הלאה בחייו. ברכה והצלחה והכל, אבל רגע! אתם נשארים עם הנכס ומחפשים את השוכר הבא. אם השכלתם לראות את היום הזה מגיע כבר במועד חתימת החוזה, תיאמתם ציפיות עם השוכר, ודאגתם להטמיע את ההסכמות האלו בחוזה בצורה פשוטה וברורה, כנראה שאתם יכולים להתקדם לפסקה הבאה או לעבור לקרוא את אחד המאמרים המעניינים האחרים שכתבתי.

אבל אם לא, לא נורא – עכשיו תלמדו איך עושים את זה נכון לפעם הבאה.

כללי אצבע ליציאה חלקה של השוכר מהנכס

הנה כמה נקודות שאסור לכם לפספס בהסכם השכירות הבא שלכם כדי להבטיח יציאה חלקה של השוכר מהנכס:

  1. הסכימו על פיצוי על כל יום של איחור (נהוג פיצוי במכפלת פי 3 מדמי השכירות, ביחס יומי).
  2. הגדירו את אופן החזרת הנכס:
    • האם על השוכר להחזיר אותו צבוע או לא?
    • במידה והשוכר קדח חורים או ביצע תיקונים – האם הוא צריך להחזיר את המצב לקדמותו? מה זה אומר בכלל "המצב לקדמותו" (רמז – אם קראתם את המדריך הזה כמו שצריך אתם וודאי זוכרים שדיברתי על החשיבות של פרוטוקול מסירה).
    • אם השוכר ביצע שינויים כלשהם בנכס, למי הם שייכים? ההסכם צריך להיות ברור גם בנקודה הזו.
  3. קבעו שהחזרת הנכס תיעשה בנוכחות 2 הצדדים.
  4. במועד החזרת הנכס בצעו סיור בנכס, בדקו שהכל נראה לכם תקין וכן תצלמו את הנכס במידת הצורך.
  5. במועד החזרת הנכס בצעו צילומי מונים (מים, חשמל וכו').
  6. ערכו פרוטוקול השבת חזקה מסודר.

תזכרו – מחשבה מראש על היום שאחרי תאפשר לכולם לישון בראש יותר שקט.


אי פינוי הנכס בתום תקופת השכירות

מה קורה אם הגיע סוף החוזה אבל השוכר לא מתפנה? אני מודה, זו בעיה מאוד לא נעימה.

בואו נראה איך אפשר לצמצם את הסיכויי להתרחשות שלה, מראש, וגם – אם כבר "זכיתם" וזה קרה לכם, מה עושים מכאן.

מכות מנע מראש – איך להפחית את הסיכוי שהשוכר שלכם לא יפנה את הנכס בסוף החוזה?

יש כמה פעולות עליהן דיברנו, אותן תוכלו לעשות מראש, על מנת להפחית את הסיכוי שהשוכר שלכם לא יתפנה בזמן:

  1. ערכו בדיקות נאותות טובות על השוכר שלכם לפני שאתם חותמים על חוזה.
  2. אל תתפשרו על בטחונות הולמים. בעת צרה כמו זו, אם לקחתם בטחונות מספיקים תוכלו לאיים ואף לממש אותם במידת הצורך.
  3. קבעו בחוזה קנס גבוה על כל יום איחור (כזכור, נהוג פי 3) מבלי לגרוע מכל זכות אחרת – חוקית וחוזית.

"אכלתי אותה" – השוכר לא מוכן להתפנות, מה עושים?

קודם כל, תקחו הרבה אוויר והסירו כל דאגה מלבכם. עם סבלנות וליווי מקצועי חד ונכון – נוכל לפתור את זה מהר ויעיל!

במצבים כאלה, לרוב כדאי לפעול בצורה הזו:

  1. להפסיק לדבר עם השוכר בעל פה.
  2. לכתוב לשוכר באופן מפורש שפעולתו מהווה הפרה של החוזה, מסבה לכם נזקים, ושהוא מתבקש להתפנות מיד (כמובן מבלי לפגוע בזכויות שלכם וכו').
  3. אם גם זה לא עזר – לפנות לעורך דין מקצועי ומיומן.

כשתיקים כאלו מגיעים אליי אני פועל בצורה מהירה ועוצמתית כדי להחזיר לכם את החזקה בנכס שלכם, שתוכלו להשכיר אותו לשוכרים הבאים בבטחה ובמהרה.

מה אסור לעשות אם השוכר לא מתפנה?

בשום אופן לא מחליפים מנעולים, חוסמים דלתות, מנתקים מים או חשמל וכו'. אם תפעלו ככה אתם חושפים את עצמכם לתביעות נזיקיות וממילא לא תוכלו לפנות את השוכ בצורה הזו. אם מדובר בשוכר בעייתי ועקשן, במצב הזה תוכלו לפנות אליי להמשך טיפול. על פינוי מושכר ארחיב קצת בפרק הבא.


פינוי מושכר

אם אתם בשלב שלפני חתימת החוזה ואתם חוששים ממצב שבו הדייר שלכם לא יתפנה, תחזרו ותקראו את הפרק הקודם – שם תמצאו כלים נהדרים להפחית את הסיכויים לזה מראש.

אם בכל זאת איתרע מזלכם ונתקלתם בשוכר בעייתי שלא מוכן להתפנות – תשאירו את הפרטים שלכם פה בצד או תצרו איתי קשר, ובינתיים – תקראו את המאמר שכתבתי על פינוי שוכר. והכי חשוב – אל תדאגו, נפתור גם את זה.


לסיכום

כשהכל הולך חלק, הצ'קים יורדים בזמן, הדייר לא מתקשר ובנכס אין תקלות וליקויים – אפשר לשים רגל על רגל ולהגיד לעצמכם "מזל שחסכתי כמה שקלים על עורך דין עם ההסכם שקיבלתי מחבר או מצאתי בחינם באינטרנט".

אבל מה לעשות שהחיים מורכבים ומפתיעים. מה שנראה לנו ביום חתימת החוזה ומי שנראה לנו שעומד מולנו – ביניהם לבין המציאות יש לעתים פער גדול.

במדריך המקיף הזה תרמתי לכם בשמחה מניסיוני המקצועי אבל כמובן שהוא לא מתיימר להוות תחליף לחוזה פרטני שיקח בחשבון את המאפיינים המיוחדים שלכם, של השוכר שמולכם ושל הנכס שלכם (ותאמינו לי, גם אם זה נראה לכם סטנדרטי – כל משכיר, כל שוכר, כל נכס וכל חוזה שכירות – שונים זה מזה ומצריכים התייחסות מדויקת).

הסכמי השכירות האיכותיים והמקצועיים שאני עורך, לא משאירים מקום למקריות, לגורל ולתרבות ה"יהיה בסדר".

אני מאמין שתיאום ציפיות בין הצדדים, שמשתקף בצורה ברורה בחוזים שאני עורך, אולי קצת לא נעים בזמן אמת אבל חוסך זמן, כסף והרבה כאבי ראש ועגמת נפש בעתיד.

רוצים שאנסח עבורכם את הסכם השכירות המנצח? 

תשאירו פרטים או צרו איתי קשר.

המלצות
לכו על בטוח
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים
WhatsApp
היי, אני זמין לרשותך גם בווטסאפ
דילוג לתוכן