בדיקות מקדימות לפני רכישת נכס

תוכן עניינים
בדיקות מקדימות
09/01/2023

שיתוף:

בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה – המתכון לשקט נפשי וחיסכון כספי

בשעה טובה ומוצלחת אחרי חיפושים רבים, מצאתם את דירת החלומות שאתם רוצים לקנות. מזל טוב! רכישת נכס היא השקעה משמעותית הדורשת שיקול דעת ובדיקה מעמיקה.

לפני שחותמים על מסמך כלשהוא או מתחייבים, אפילו בעל פה, יש חשיבות מכרעת לסוג הבדיקות המקדימות שיבוצעו לפני כן, כדי להבטיח עסקה חלקה ובטוחה.

הסתייעות בעורך דין מנוסה בתהליך מתחילתו היא פעולה בעלת ערך ערך. עורך דין נדל"ן מנוסה ידע להגן על האינטרסים שלכם ואף לחסוך לכם עוגמת נפש רבה וסכומי כסף ניכרים.

אז בשביל מה צריך עורך דין? מה הוא בדיוק עושה ומתי לערב אותו? בואו נתחיל.

בדיקות נאותות קנייניות של המוכר ושל זכויותיו בנכס

כעורך דין מנוסה ובעל ניסיון של שנים בתחום אני אבצע עבורך בדיקות מקדימות שכוללות:

  1. בדיקה האם יש למוכר שמולך בכלל זכויות בנכס?
  2. איזו זכות בדיוק יש בנכס למי שמציג עצמו כמוכר? תופתעו לגלות שלעתים אפילו המוכר לא ממש יודע שהוא לא רשום כבעלים של הנכס.
  3. אילו זכויות יש למוכר האמיתי בנכס?
  4. האם יש מוקשים כאלו ואחרים שעשויים להקשות על העסקה במקרה הטוב או לסכל אותה ולגרום לך לאובדן כספי ולנזקים במקרה הפחות טוב? למשל, התחייבויות לצדדים שלישיים / הערות אזהרה / התחייבויות אחרות ביחס לנכס או למוכר.
  5. האם המוכר נטל משכנתא כנגד הנכס? אם כן, באילו תנאים יש לסלק אותה כדי שכספכם לא יפגע.
  6. האם יש שעבודים אחרים שרובצים על הנכס?
  7. האם התנהלו או מתנהלים הליכים משפטיים הקשורים לנכס? אם כן – באילו עניינים והאם הם משפיעים על כדאיות העסקה / סחירות / שווי הנכס? ועוד.

על ידי זיהוי בעיות אלו מראש, נוכל לבצע את העסקה בראש שקט, להימנע ממאבקים משפטיים יקרים, ארוכים וכואבים ולהגן על כספכם.

בדיקות נאותות תכנוניות של הדירה והסביבה

בדיקה יסודית והבנה של המצב התכנוני של הנכס והסביבה שבה הוא נמצא היא לא פחות מקריטית. אמנם עורך דין מיומן לא מחליף שמאי מוסמך אך מניסיוני האישי אעיד כי בהחלט רצוי לעיין בין היתר בתוכניות בנין העיר (תב"ע) שבתוקף, בייעוד הקרקע עליה מצוי הנכס וקרקעות סמוכות, בבקשות או היתרי בניה לנכסים סמוכים על מנת לוודא שהנכס מיועד לשימושו שלשמו הוא נרכש (למשל – שאכן מדובר בדירה עם היתר בניה ולא במחסן) ובכל יתר דרישות החוק הרלוונטיות.

אי ביצוע בדיקות אלו, או ביצוען בצורה חובבנית עלולה לגרום לרכישת נכס שלא ניתן להשתמש בו למטרות הרצויות (ברמה החוקית כמובן), להגשת כתבי אישום נגדכם בגין עבירות בניה או כפוף להגבלות או תוכניות פיתוח עתידיות שעלולות להשפיע לרעה על ערכו של הנכס.

לא הייתם רוצים לדעת את זה לפני הרכישה? המשמעות של גילויים כאלו היא לא בהכרח לסגת מהעסקה. יכול להיות שעדיין תהיו מעוניינים בנכס, אבל בהחלט יהיה שווה לדון מחדש במחיר המבוקש לאור אותם גילויים, כיוון שלצורך הדוגמה שוויו של מחסן (שמשמש כדירה) נמוך משמעותית משוויה של דירה בהיתר.

בדיקות נאותות פיזיות של הדירה

לא מדובר בבדיקות שעורך הדין מבצע בעצמו אבל מומלץ לערוך בדיקה יסודית של הנכס כדי להעריך את מצבו הכולל, כולל תקינותו וליקויים פוטנציאליים.

כעורך דין מנוסה, אני מצוי בקשר עם מגוון אנשי מקצוע מתחומים שונים וללקוחותיי אני דואג להמליץ במידת הצורך על אנשי מקצוע מתאימים, ולסייע להם בכל עניין שיידרש כדי לבצע את הבדיקות הנכונות ולזהות כל בעיה נסתרת שאולי לא תהיה גלויה מיד לעין לא מקצועית.

על ידי גילוי בעיות קיימות או פוטנציאליות בשלב מוקדם, תוכלו להימנע מרכישת נכס פגום או לנהל משא ומתן על תיקונים וכן להתאים את מחיר הרכישה בהתאם, וכמובן – כך תדעו טוב יותר מול מה אתם עומדים ותחסכו הוצאות לא צפויות ועגמת נפש אדירה.

משא ומתן חוזי – עריכת הסכם הרכישה לטובתך

זהו התפקיד הידוע והמוכר יותר של עורך דין המלווה בתהליך הרכישה (אך כפי שציינתי קודם – ממש לא התפקיד היחידי).

במסגרת המשא ומתן החוזי, אלמד באופן יסודי כל פרט, ואערוך משא ומתן בלתי מתפשר על כל סעיף במערך החוזי, באופן שיביא לידי ביטוי גם את הגילויים בשלבים שדיברנו קודם לכן וגם היבטים נוספים להם לא ניתן להיות מודע ללא הצהרות אקטיביות של המוכר – הצהרות עליהן אני אלחם למענך ולטובתך בכל כוחי.

לצד למידה, בחינה ומשא ומתן מוקפדים ביחס להסכם הרכישה, נוודא יחד שתוכלו לעמוד בלוח התשלומים, נוריד למינימום את החשיפה שלכם להפרות של ההסכם, ואדאג לכך שהאינטרסים שלכם מוגנים בצורה המיטבית ולכך שבסופו של דבר הבעלות בנכס תעבור על שמכם כראוי.

כל זאת כמובן בצורה ידידותית וזמינה, כזו שמנגישה עבורך את השפה המשפטית המורכבת למילים בעברית פשוטה. אסביר לך את ההשלכות של סעיפים שונים ואייעץ לך לגבי סיכונים או פרצות פוטנציאליות, במטרה להגן עליך ובמידת הצורך אף לחסוך ממך התקשרות בהסכם שעלול לסבך אותך בהתחייבויות חוזיות שלא לטובתך או חלילה גרוע מכך.

שיקולי מס ושיקולים פיננסיים נוספים

שיעור המס החל על עסקת נדל"ן יכול להיות כזה שמקדם או מפיל את העסקה. לצד שיקולי המס הקיימים בכל עסקה כמובן שיש גם שיקולים כספיים שונים. כעורך דין מנוסה בתחום, אסייע לך להבין את החשיפה המיסויית בעסקה (כגון מס רכישה כשקונים דירה או מס שבח והיטלי השבחה כשמוכרים את הדירה), וכמובן שאייעץ לך לגבי כל פטור או הקלה פוטנציאליים על מנת לחסוך את המקסימום האפשרי מבחינת מיסוי.

בנוסף, אעשה כל שביכולתי כדי להקל עליך גם בכל הנושא המימוני ובהתנהלות מול בנקים למשכנתאות, ואוודא שהמוכר יאפשר לך לשעבד את הדירה הנרכשת גם לפני שהוא קיבל את מלוא התמורה.

לסיכום – אל תחסכו על עורך דין מנוסה

זה אולי נשמע קלישאתי אבל זו האמת הפשוטה. בעת רכישת נכס בישראל, ביצוע בדיקות מקדימות היא שלב הכרחי שנועד להגן עליכם ועל כספכם. עורך דין נדל"ן מנוסה עם מומחיות בדיני מקרקעין יספק לך הכוונה שלא תסולא בפז לאורך כל התהליך.

הניסיון והיכולת של עורך הדין שלכם לבצע בדיקת נאותות מקיפה, להגן על האינטרסים שלך, לנהל משא ומתן בשמכם ולנווט שיקולים משפטיים ופיננסיים מורכבים – עשויים לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים בטווח הארוך.

זכרו, השקעה בייעוץ משפטי מקצועי היא החלטה נבונה שיכולה לסייע בשמירה על השקעתם בנכס ולספק לכם שקט נפשי. מאחר ובעסקאות נדל"ן מעורבים סכומי כסף משמעותיים, התממשות של כל סיכון שקיים בעסקה תהיה כואבת. לפעמים אם מנסים לחסוך בקטן, עלולים חלילה להפסיד בגדול. אל תתפשרו על עורך דין מנוסה ומיומן, זה ישתלם.

לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי צרו קשר או השאירו פרטים כעת ונשוב אליכם בהקדם.

המלצות
לכו על בטוח
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים
WhatsApp
היי, אני זמין לרשותך גם בווטסאפ
דילוג לתוכן