איך מתווך יכול להבטיח קבלת דמי תיווך

תוכן עניינים
התנאים לקבלת דמי תיווך
05/02/2024

שיתוף:

באופן מוצדק יותר או פחות – זה לא סוד שתחום התיווך בישראל סובל מיחסי ציבור ירודים. בעוד שחלק מהשחקנים בעולם הנדל"ן מפנימים, מעריכים ומוכנים לשלם בעד הערך הרב שיש למתווך מקצועי, אמין ומיומן לתרום לעסקה; יש כמובן גם את אלו שלא זו בלבד שאינם מעריכים את מאמצי המתווך, אלא גם מנסים בכל דרך להימנע מתשלום דמי תיווך, או לחסוך בהם.

במאמר הבא איני מתיימר להגן על ציבור המתווכים בישראל, שכן על אף שגם אני בעל רישיון תיווך במקרקעין – אין ספק שחלק עצום מהמתווכים הפועלים כיום בזירה המקומית הבאישו את ריחו של המקצוע כולו. מטרת המאמר הבא היא לחלוק מניסיוני לטובת מתווכים מקצועיים, אמינים ואיכותיים – לבל תרד מלאכתם הקשה לטמיון, ולטובת הציבור.

אז מה צריך לעשות כדי להבטיח שישלמו לך דמי תיווך?

אחת ממושכלות היסוד בעולם המקרקעין היא דרישת הכתב. בין אם אתם מתווכים בעסקה רכישה, מכירה או שכירות – על מנת שתהיו זכאים לדמי התיווך, המחוקק קבע מספר תנאים.

בשורות הבאות נסביר מה הם, ונדון במספר פסקי דין חדשים ששופכים אור על החשיבות של הסכם תיווך ראוי ופעולות שונות שיש לעשות או להימנע.

תנאי 1 – דרישה להזמנה בכתב

בסעיף 9 לחוק המתווכים, המחוקק קבע כתנאי יסודי כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר". המטרה העיקרית של דרישת הכתב (שמורכבת הן מעצם ההסכם והן מהפרטים שצריכים להופיע בו) היא להגן על הלקוח ולהבטיח שהבין את מהות עסקת התיווך ("גמירות דעת" בעגה המשפטית).

תנאי 2 – פרטי ההזמנה בכתב

את פרטי ההזמנה אסור לכם לשכוח לציין בהסכם. נושא זה מוסדר בתקנות המתווכים, שם נקבע כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מע"מ.

ומה קורה אם בכל זאת אין הסכם חתום או שההסכם לא מפורט כנדרש?

הסכם בכתב להזמנת שירותי תיווך מהווה דרישה מהותית שבלעדיה אתם עלולים למצוא את עצמכם מול לקוח שמסרב לשלם דמי תיווך בטענה שלא הייתה גמירות דעת מצדו (לדוגמה – "לא ידעתי שאני צריך לשלם" אם אין הסכם כלל, או "לא ידעתי שאלו דמי התיווך" אם יש הסכם אך לא ציינתם בו את גובה עמלת התיווך, ועוד). לכן – אל תוותרו על הסכם מפורט, שעונה על הדרישות שהרגע הסברתי.

יחד עם זאת, לאחרונה ניתנו כמה פסקי דין שהכירו בזכאותם של מתווכים לדמי תיווך גם כשלא היה הסכם כתוב, על סמך תכתובות דוא"ל / וואטסאפ ונסיבות אחרות שתמכו בעובדה שאותם לקוחות בהחלט ידעו על מחויבותם לשלם דמי תיווך בפרוטרוט, אך בדיעבד הם ניסו להיאחז בהוראות החוק כדי להתחמק מתשלום דמי התיווך בחוסר תום לב. נמצאים במצב דומה? צרו קשר.

תנאי 3 – הגורם היעיל

לא די בכך שהמתווך יחתים את הלקוח על הסכם כתוב ומפורט אלא שהוא צריך להוכיח, בנוסף, שבפעולותיו הוא שימש הגורם היעיל לביצוע העסקה. דרישה זו מופיעה בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים. מה זה בדיוק "הגורם היעיל"?

מדובר במונח עמום שמשתנה בהתאם לנסיבות של כל מקרה. אגב, לפי בית המשפט העליון (הלכת אהרוני) עצם העובדה המתווך הוא זה שהראה את הנכס או חיבר בין הצדדים (כלומר היה הגורם שבלעדיו כלל לא היו מכירים הצדדים) – עדיין לא אומרת שהוא היה הגורם היעיל בעסקה. מרחיק לכת? תלוי את מי שואלים.

מה קורה בנסיבות שבהן הלקוח מסרב לשלם תיווך בטענה שהמתווך לא היה הגורם היעיל?

שאלת היותו של המתווך הגורם היעיל או לא נבחנת לפי העובדות באותו מקרה. הנה כמה פרמטרים שמעידים על היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה:

(1) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי (כולל תנאי התשלום, המחיר הסופיים ביחס לאלו שדובר עליהם לפני כן); (2) כמה זמן עבר מההצעה המקורית עד לחתימת העסקה; (3) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (4) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (5) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני ושיעורם; ועוד. מדובר על רשימה לא ממצה שהותוותה על ידי בית המשפט העליון בפסק דין משנת 1994 (הלכת מוסקוביץ').

אגב, מספר פסקי דין חדשים מהעת האחרונה קבעו כי במצב שבו המתווך לא יכול היה להיות הגורם היעיל בעקבות פעולות של הלקוחות, שהרחיקו אותו מהליך המו"מ – המתווך עדיין יוכר כ"גורם היעיל". לכן, גם אם נדמה לכם שמצבכם בכי רע, אל תאמרו נואש וצרו קשר לייעוץ פרטני.

לסיכום – ככה תפעלו כדי להבטיח שתקבלו את דמי התיווך שמגיעים לכם

פגשתם לקוח שמעוניין בשירותי התיווך שלכם? מזל טוב. בשלב הראשון – תחתימו אותו על טופס הזמנת שירותי תיווך ותוודאו שבטופס מופיעים כל הפרטים בהם דנו. המלצה אישית שלי? אם אתם מתעסקים בתיווך יוקרה או בעסקאות מורכבות יותר, אל תחסכו בניסוח הסכם תיווך איכותי אצל עורך דין. זה, כשלעצמו, יכול להציל אתכם אם הלקוח ינסה להתחמק בעתיד.

כמו כן – דאגו לתעד כל התנהלות שלכם מול הלקוח לרבות באמצעות תכתובות וואטסאפ ומייל. קישרתם בין הלקוח לגורם אחר? תעדו זאת. הגעתם לביקור עם הלקוח בנכס? תעדו זאת. הלקוח ביקש מכם לברר פרטים נוספים על הנכס? תעדו זאת. המחיר המבוקש ירד ואתם רוצים לעדכן את הקונה? תעדו זאת. פשוט תתעדו כל פעולה ותזכרו שאתם צריכים להיות הגורם היעיל בעסקה.

תקועים מול לקוח שמסרב לשלם ולא בטוחים אם אתם עומדים בדרישות החוק? צרו קשר ונבחן את המקרה ביחד.

המלצות
לכו על בטוח
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים
WhatsApp
היי, אני זמין לרשותך גם בווטסאפ
דילוג לתוכן